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Arnaques les plus fréquentes avec la loi Pinel

09/05/2018
En place depuis 1981, de nombreuses lois de défiscalisation ont été instaurées ces 30 dernières années.

Si l’objectif du gouvernement est louable, certaines sociétés profitent de ces dispositifs au détriment de l’investisseur.

Ainsi, si tout investissement comporte un certain niveau risque, il est essentiel de connaître les risques avant de se lancer.

Vous trouverez ci-dessous les erreurs à éviter afin de contrer les arnaques Pinel mises en œuvre :

 

Négliger l’emplacement

Trop souvent, ce type d’opération vous est présenté comme un investissement purement fiscal. Combien de fois avons-nous entendu ce type d’argument : « peu importe l’emplacement, peu importe la ville, vos loyers sont garantis tout comme la réduction d’impôt ».

Le but de ce discours est que vous n’accordiez aucune importance au bien immobilier, or ce critère est absolument primordial.

C’est la qualité de l’appartement, son emplacement qui feront que vous le louerez et que vous le revendrez facilement dans quelques années.

Il est donc impératif de sélectionner rigoureusement le bien que vous achetez :

  • Grande agglomération
  • Proximité de transports en commun, d’écoles, de crèches, de commerces
  • Prestations du projet
  • Etage, orientation du bien

Vous devez vous mettre en situation : « Si vous cherchiez un appartement à louer, seriez-vous séduit par cet appartement ? »

Si la loi Pinel connaît un succès important, la très grande majorité des investisseurs déçus ont pour la plupart commis cette erreur. Ainsi donc, cette arnaque Pinel est très fréquente.

 

Prix trop élevé

S’il est donc logique qu’un appartement neuf ou récent soit plus cher qu’un bien ancien, il convient d’être extrêmement vigilant. En effet, il faut que l’écart reste raisonnable.

Là encore, il faut vous mettre en situation : « Si vous deviez vivre dans cet appartement, seriez-vous prêt à le payer 10%, 20% ou 40% plus cher qu’un appartement d’une dizaine d’années ? »

En posant cette question, la majorité des personnes intéressées vous diront qu’elles sont prêtes à acheter un appartement récent plus cher. 10 à 20% reste raisonnable, au-delà l’acheteur se tournera vers un appartement moins récent afin de réaliser une économie sur le prix ou d’acheter plus grand.

Les promoteurs connaissent parfaitement ce type de dispositif fiscal. Là encore toute l’argumentation est basée sur la réduction d’impôts, au détriment du prix… Encore une fois, il s’agit d’une arnaque.

Dès lors, trop d’investisseurs, aveuglés par la défiscalisation, ne prêtent pas attention au prix. Et en effet, ils achètent un appartement beaucoup trop cher.

Quelques années plus tard, lorsque l’investisseur souhaite revendre le bien, l’acquéreur ne bénéficiera pas des avantages d’un bien neuf. En effet, comme les frais de notaire réduits ou la réduction d’impôts et cil omparera des biens récents, anciens… C’est à ce moment-là que la problématique du prix d’achat de départ prend tout son sens.

Exemple :

Achat d’un appartement neuf en 2018 : 200 000€

Valeur du même construit en 2008 : 120 000€

10 ans plus tard, si le marché immobilier n’a pas progressé, l’appartement construit en 2008 aura toujours la valeur de 120 000€. L’appartement construit en 2018 sera plus récent. Mais un acheteur préférera-t-il acheter un bien à 200 000€, ou le même à 120 000€ et réaliser éventuellement 20 000€ de travaux pour le rénover ?

Dans cet exemple, le prix d’achat était beaucoup trop important eu égard à la valeur d’un appartement équivalent récent. C’est le piège majeur de l’immobilier neuf et de la loi Pinel. 

Notre conseil : Comparer le prix d’achat d’un appartement neuf à un appartement récent (moins de 10 ans) dans le même quartier. L’écart ne doit pas être supérieur à 20%

 

Faible demande locative

Les statistiques le montrent : la crainte principale de l’investisseur est de ne pas trouver de locataire ou que le locataire ne paye pas le loyer.

Conscient de ce point, les acteurs de l’immobilier ont mis en place de nombreuses assurances afin de rassurer l’investisseur. On trouve ainsi de nombreuses publicités mettant en avant les garanties locatives : « investissez en toute sécurité », « bénéficiez de loyers garantis » …. Attention aux arnaques Pinel.

Là encore, la prudence est de mise : quel type d’assurance ? Quel coût ? Quelle franchise ? Comment suis-je couvert ?

La meilleure assurance est l’emplacement. Plutôt que de se fier aux promesses d’un commercial, réaliser vous-même une étude locative :

– Comment se porte le secteur ?

– Trouve-t-on beaucoup d’appartements équivalents à louer dans le quartier ?

– Quels sont les loyers ? Sont-ils cohérents par rapport aux simulations de l’investissement envisagé ?

 

Résidence majoritairement « Pinel »

Le marché immobilier répond à une seule règle : l’offre et la demande.

C’est toujours un rapport de force entre l’acheteur et le vendeur.

Mais que se passe-t-il si la résidence dans laquelle vous investissez se compose principalement d’appartements locatifs soumis à la loi Pinel ?

À la fin de la période de défiscalisation, les investisseurs souhaiteront revendre. Dès lors, si l’on trouve 50 appartements de type T2/T3 dans la même résidence à vendre au même moment, c’est l’acheteur qui sera en position de force…

Il faut donc absolument éviter d’investir dans une résidence où trop d’appartements seront soumis à la loi Pinel. Mais comment faire ?

Le meilleur indicateur est le type de logement proposé : La loi Pinel est plafonnée à 300 000 €. Souvent les investisseurs se positionnent sur des petites surfaces, du studio au T2/T3. Ainsi, dès lors que la résidence se compose d’appartements du studio au T2 ou T3, il est évident qu’une grande partie de ces appartements neufs seront vendus sous la loi Pinel.

Privilégiez donc des résidences proposant des appartements du T2 au T5. Cela vous assure une meilleure qualité de prestations, un meilleur entretien de la résidence et surtout beaucoup moins de concurrence à la revente.

Ainsi, le dispositif de défiscalisation Pinel permet de bénéficier de fortes réductions d’impôts. Mais, il faut faire attention et éviter les arnaques Pinel.

N’hésitez pas à nous contacter à la moindre question. Nos experts se feront un plaisir de vous conseiller et de vous mettre en garde sur les pratiques frauduleuses.

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