- Sathonay-Camp
En place depuis 1981, de nombreuses lois de défiscalisation ont été instaurées ces 30 dernières années.
Sommaire :
Pinel arnaque – Depuis plus de 40 ans, le gouvernement a mis en place des lois de défiscalisation visant à dynamiser la construction de logements neufs dans des villes où la demande est supérieure à l’offre. Si de nombreux investisseurs en ont profité pour se constituer un patrimoine, d’autres ont connu moins de réussite dans leur investissement. Pourquoi, comment ? Quels sont les risques ? Loi Pinel, arnaque ou bon plan ?
la loi Pinel vous accorde une réduction d’impôt très intéressante lors de l’acquisition d’un logement neuf. Toutefois, il est impératif de ne pas se concentrer uniquement sur la réduction d’impôt au détriment des critères essentiels d’un investissement immobilier. Vous n’achetez pas une défiscalisation PINEL, vous réalisez un investissement locatif que vous allez devoir louer puis revendre.
La ville, le quartier, la proximité des commerces, les moyens de transports en commun doivent être pris en considération au-delà de la fiscalité.
Il est donc essentiel d’appliquer les règles répondant à un investissement immobilier via le dispositif Pinel.
Pinel arnaque – Négliger l’emplacement
Trop souvent, ce type d’opération vous est présenté comme un investissement purement fiscal. Combien de fois avons-nous entendu ce type d’argument : « peu importe l’emplacement, peu importe la ville, vos loyers sont garantis tout comme la réduction d’impôt ».
Le but de ce discours est que vous n’accordiez aucune importance au bien immobilier, or ce critère est absolument primordial.
Que cela soit pour louer ou acheter, le 1er critère est l’emplacement, une ville, un quartier.
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C’est la qualité de l’appartement et son emplacement qui feront que vous le louerez et que vous le revendrez facilement dans quelques années.
Mais pourquoi choisit-on une ville plutôt qu’une autre ? Comment décide-t-on de vivre dans tel ou tel quartier ? Quels sont les critères de sélection ?
D’abord, toutes les études le démontrent, on sélectionne un emplacement selon son lieu de travail. L’objectif étant de réduire au maximum le temps de trajet domicile/travail.
En effet, depuis plusieurs décennies, l’exode rural s’est intensifié, une grande majorité de contribuables a fait le choix de vivre en ville pour une question de proximité. Ainsi, la densité de population sur le territoire français le démontre, la population se concentre sur les grandes agglomérations, pour une raison de proximité des zones d’emploi, ce phénomène n’a cessé de s’intensifier ces 20 dernières années.
Par conséquent, la 1ère règle pour réussir son investissement locatif immobilier est de sélectionner une ville à forte activité économique, où de nombreuses entreprises sont implantées.
Une fois la zone géographique sélectionnée, d’autres critères entrent en compte. À ce titre la question des transports en commun est essentielle.
Le coût des voitures ne cesse d’augmenter, si bien que de plus en plus de personnes se rendent sur leur lieu de travail en transports en commun. Par conséquent, ll est très important de sélectionner un emplacement bénéficiant de lignes de bus, de tramway ou de métro.
Ensuite, un autre critère essentiel est la vie quotidienne : les commodités, commerces de proximité, écoles doivent être rapidement accessibles.
Enfin, la qualité de vie du quartier est vitale, sa fréquentation, le type de population constituent des éléments essentiels dans le choix d’un quartier.
Il est donc impératif de sélectionner rigoureusement le bien que vous achetez :
- Grande agglomération
- Proximité de transports en commun, d’écoles, de crèches, de commerces
- Prestations du projet
- Étage, orientation du bien
Vous devez vous mettre en situation : « Si vous cherchiez un appartement, seriez-vous séduit par cet appartement ? »
Si la loi Pinel connaît un succès important, la très grande majorité des investisseurs déçus ont pour la plupart commis cette erreur. Ainsi malgré son intérêt fiscal, la loi Pinel, comme tout investissement, présente des risques.
Pinel arnaque – Prix trop élevé
S’il est donc logique qu’un appartement neuf ou récent soit plus cher qu’un bien ancien, il convient d’être extrêmement vigilant. En effet, il faut que l’écart reste raisonnable.
C’est très souvent derrière le prix que se cache le piège du dispositif Pinel.
Là encore, il faut vous mettre en situation : « Si vous deviez vivre dans cet appartement, seriez-vous prêt à le payer 10%, 20% ou 40% plus cher qu’un appartement d’une dizaine d’années ? »
En posant cette question, la majorité des personnes intéressées vous diront qu’elles sont prêtes à acheter un appartement récent plus cher. 10 à 20% reste raisonnable, au-delà l’acheteur se tournera vers un appartement moins récent afin de réaliser une économie sur le prix ou d’acheter plus grand.
Les promoteurs connaissent parfaitement ce type de dispositif fiscal. Là encore toute l’argumentation est basée sur la réduction d’impôts, au détriment du prix… Il convient donc d’être très vigilant.
Dès lors, trop d’investisseurs, aveuglés par la défiscalisation, ne prêtent pas attention au prix. Et en effet, ils achètent un appartement beaucoup trop cher.
Quelques années plus tard, lorsque l’investisseur souhaite revendre le bien, l’acquéreur ne bénéficiera pas des avantages d’un bien neuf. En effet, comme les frais de notaire réduits, la réduction d’impôts ou en comparant des biens récents, anciens… C’est à ce moment-là que la problématique du prix d’achat de départ prend tout son sens.
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• Exemple
Achat d’un appartement neuf en 2021 : 200 000€
Valeur du même construit en 2011 : 120 000€
10 ans plus tard, si le marché immobilier n’a pas progressé, l’appartement construit en 2008 aura toujours la valeur de 120 000€. L’appartement construit en 2018 sera plus récent. Mais un acheteur préférera-t-il acheter un bien à 200 000€, ou le même à 120 000€ et réaliser éventuellement 20 000€ de travaux pour le rénover ?
Dans cet exemple, le prix d’achat était beaucoup trop important eu égard à la valeur d’un appartement équivalent récent. C’est le piège majeur de l’immobilier neuf et de la loi Pinel.
En effet, si le prix du même appartement construit en 2011 étant de 160 000€, il est fort probable qu’un acheteur hésite à 2 fois entre acheter un bien de 20 ans à 160 000€, sur lequel il va devoir réaliser des travaux, et un appartement plus récent à 200 000€…
Notre conseil : Comparer le prix d’achat d’un appartement neuf à un appartement récent (moins de 10 ans) dans le même quartier. L’écart ne doit pas être supérieur à 20%.
Pinel arnaque – Faible demande locative
Les statistiques le montrent : la crainte principale de l’investisseur est de ne pas trouver de locataire ou que le locataire ne paye pas le loyer.
Conscients de ce point, les acteurs de l’immobilier ont mis en place de nombreuses assurances afin de rassurer l’investisseur. On trouve ainsi de nombreuses publicités mettant en avant les garanties locatives : « investissez en toute sécurité », « bénéficiez de loyers garantis » ….
Pinel arnaque – Là encore, la prudence est de mise : quel type d’assurance ? Quel coût ? Quelle franchise ? Comment suis-je couvert ?
La meilleure assurance est l’emplacement. Plutôt que de se fier aux promesses d’un commercial, réaliser vous-même une étude locative :
– Comment se porte le secteur ?
– Trouve-t-on beaucoup d’appartements équivalents à louer dans le quartier ?
– Quels sont les loyers ? Sont-ils cohérents par rapport aux simulations de l’investissement envisagé ?
Faut-il souscrire aux assurances locatives ?
2 types d’assurances existent :
Assurance carence/vacance locative
L’objectif de cette assurance de vous couvrir en cas de difficulté à trouver un locataire suite au départ d’un locataire.
D’abord, le locataire sortant doit respecter un préavis, de 3 mois sauf si votre bien se trouve dans une ville classée en zone tendue, dans ce cas le préavis est ramené à 1 mois.
Une fois ce préavis passé, si vous n’avez pas trouvé de nouveaux locataires, l’assurance se met alors en place après une franchise d’un mois minimum, souvent 2 mois.
Le coût de cette assurance est en moyenne de 2% du loyer mensuel (déductible des revenus fonciers)
Exemple :
Le locataire vous informe de son départ le 1er mars, si votre bien se trouve dans une ville tendue (Lyon), il a l’obligation de vous payer le mois de mars.
Si vous n’avez pas trouvé de locataire le 1er avril, l’assurance commencera à vous indemniser en mai, le mois d’avril étant la franchise.
Si votre appartement ne se trouve pas dans une ville tendue, le locataire devra vous payer les mois de mars, avril et mai, l’assurance commencera à vous indemniser en juillet, le mois de juin étant la franchise.
Loyers impayés/dégradations/frais juridique : les pièges de la défiscalisation Pinel
C’est LA CRAINTE des investisseurs, si un impayé reste très rare, cela arrive…
Il existe plusieurs moyens de s’en prémunir :
- L’emplacement : plus il sera qualitatif, plus la demande locative sera élevée, plus vous pourrez être sélectif sur le locataire
- Une sélection rigoureuse du locataire
Plusieurs assurances permettent de vous couvrir en cas de loyers impayés et sans franchise sur une durée de 12 mois.
Le coût de cette assurance est en moyenne de 2% du loyer
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Résidence majoritairement « Pinel »
Pinel arnaque – Le marché immobilier répond à une seule règle : l’offre et la demande.
C’est toujours un rapport de force entre l’acheteur et le vendeur.
Mais que se passe-t-il si la résidence dans laquelle vous investissez se compose principalement d’appartements locatifs soumis à la loi Pinel ?
À la fin de la période de défiscalisation, les investisseurs souhaiteront revendre. Dès lors, si l’on trouve 50 appartements de type T2/T3 dans la même résidence à vendre au même moment, c’est l’acheteur qui sera en position de force…
Pinel arnaque – Il faut donc absolument éviter d’investir dans une résidence où trop d’appartements seront soumis à la loi Pinel. Mais comment faire ?
Pinel arnaque – Comment bien investir ?
Ces risques n’ont rien de surprenant, ils sont propres à tout investissement immobilier. La loi Pinel est donc intéressante à condition de respecter un cahier des charges rigoureux lors de votre acquisition.
Une fois avoir sélectionné l’agglomération, le quartier, faites attention à la résidence. Il est impératif d’investir sur un projet mixte entre résidence principale et loi Pinel.
Pour vérifier cette répartition, le meilleur indicateur est le type de logement proposé : La loi Pinel est plafonnée à 300 000 €. Souvent les investisseurs se positionnent sur des petites surfaces, du studio au T2. Ainsi, dès lors que la résidence comporte des appartements du studio au T2, il est probable que la majorité de ces appartements soient des investissements.
Privilégiez donc des résidences proposant des appartements du T2 au T5. Cela vous assure une meilleure qualité de prestations, un meilleur entretien de la résidence et surtout beaucoup moins de concurrence à la revente.
Ainsi, le dispositif de défiscalisation Pinel permet de bénéficier de fortes réductions d’impôts et d’une forte rentabilité. Attention toutefois aux arnaques Pinel.
Soyez vigilant et éviter les pièges ci-dessus.
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N’hésitez pas à nous contacter à la moindre question. Nos experts se feront un plaisir de vous conseiller et de vous mettre en garde sur les arnaques Pinel !
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