Quelle est la situation du marché immobilier lyonnais ?

Depuis de nombreuses années, l’immobilier demeure un secteur d’investissement particulièrement porteur. Réaliser un investissement locatif est donc une réelle opportunité autant d’un point de vue patrimonial que fiscal.

Mais comment se porte le marché immobilier à Lyon ?

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Le marché immobilier 

Nous avons connu des records en nombre de transactions et en matière d’évolution des prix ces dernières années. Et malgré des fluctuations récentes, le marché immobilier lyonnais reste dynamique. Les prix élevés et la forte demande continuent de caractériser cette métropole attractive.

Si le niveau de prix moyen a augmenté, on observe d’importantes disparités. Il est donc important, avant de réaliser un investissement, d’étudier avec précision le marché local.

Ainsi, si certaines villes telles que Lyon ou Nantes ont connu des hausses très importantes, d’autres villes sont en difficultés à l’image de Limoges et Orléans. C’est pourquoi, si le prix de l’immobilier des métropoles ne cesse de croître d’année en année, la situation est très différente dans les villes moyennes. Les investisseurs l’ont bien compris et se tournent majoritairement vers les grandes villes.

Comment expliquer la hausse des prix de ces 10 dernières années ?

D’abord, l’un des éléments explicatifs fût le niveau historiquement bas des taux d’intérêt. En effet, ceux-ci sont passés de 5% à 1% en 10 ans, favorisant de ce fait les transactions immobilières. Emprunter 200 000€ sur 20 ans en 2009 coûtait 1 320€/mois contre seulement 920€ en 2019.

Ensuite, si l’immobilier a profité des taux d’intérêt bas, il a aussi profité de la faiblesse des autres placements. En effet, l’assurance vie, souvent cité comme le placement préféré des français, a vu sa rentabilité chuter, avec un rendement inférieur à 2% sur le fond garanti. Les placements bancaires n’ont quant à eux rarement été aussi bas, avec un livret A à 1%. En parallèle, les marchés financiers sont à un niveau très élevé, faisant craindre une baisse importante alors qu’une hausse est très improbable.

Enfin, la hausse des prix dans les grandes agglomérations rassurent les investisseurs qui réalisent qu’en comparaison aux autres investissements, l’immobilier conserve sa valeur refuge.

 Les disparités se creusent entre grandes et petites villes

Le phénomène d’exode rurale et de fort développement des grandes villes n’est pas nouveau, toutefois il n’a jamais été aussi criant. En effet, le bilan immobilier se caractérise par une très forte tension dans les grandes métropoles françaises comme Paris, Lyon ou encore Nantes.

Au cours des dix dernières années, les prix de l’immobilier ont connu une hausse significative dans les grandes villes françaises. Voici un aperçu de cette évolution :

• Bordeaux : Cette ville a enregistré l’une des plus fortes augmentations, avec une hausse de près de 70 % entre 2013 et 2023.

• Lyon : Les prix ont augmenté de 56,83 % sur la même période.

• Paris : Bien que la hausse soit moins spectaculaire, les prix ont tout de même grimpé de 29,9 %, franchissant la barre des 10 000 € par mètre carré en 2020.

• Nantes  : Une augmentation de 55,51 % a été observée.

•  Rennes : Les prix ont progressé de 59,51 %.

Au contraire, les petites villes souffrent :

• +2,2% à Limoges

• +0,20% à Orléans

• – 1,50% à Metz

Pourquoi tant de disparités ? D’abord pour des questions d’emplois, ces grandes métropoles constituent des bassins d’emplois importants, et tandis que le coût du transport ne cesse d’augmenter et que le pouvoir d’achat constitue une problématique majeure, la proximité du lieu de travail est devenue un critère essentiel pour une résidence principale.

Ensuite, pour les investisseurs qui représentent une part de plus en plus importante sur le marché immobilier, investir dans une grande agglomération constitue un gage de sécurité, pour trouver facilement un locataire et pour revendre dans les meilleures conditions quelques années plus tard.

Enfin, les lois fiscales, destinées aux investisseurs, vont dans ce sens avec notamment la loi Pinel qui met en avant les grandes agglomérations et a éliminé un grand nombre de petites villes tandis que la loi Malraux est encore plus restrictive en sélectionnant des immeubles de l’hyper centre ville.

L’immobilier à Lyon

Le marché immobilier à Lyon connaît actuellement des fluctuations intéressantes. En 2024, les prix de l’immobilier ont légèrement baissé après une période de hausse continue. Par exemple, le prix moyen du mètre carré pour un appartement ancien est passé sous la barre des 5 000 €, avec une baisse de 8,9 % sur un an.

Les quartiers historiques comme le 1er et le 2e arrondissement restent très prisés, avec des prix pouvant atteindre 8 000 € le mètre carré dans certains cas. Cependant, la baisse des prix est plus marquée dans les arrondissements centraux, tandis que les quartiers périphériques enregistrent des baisses moins drastiques.

Malgré cette baisse des prix, la demande reste supérieure à l’offre, ce qui maintient une certaine tension sur le marché. Les acheteurs sont de plus en plus exigeants, recherchant des biens de qualité dans des quartiers bien desservis et agréables à vivre.

La question que tout le monde se pose est la suivante : La baisse va-t-elle se poursuivre, stagner, ou au contraire va t’on voir les prix repartir à la hausse ?

De nombreuses études ont été mises en avant, si certains éléments peuvent impacter les prix (les lois fiscales, le niveau des taux d’intérêt…), l’élément majeur est le ratio entre l’offre et la demande de logements.

Ce rapport offre/demande explique presque à lui seul l’évolution des prix.

La problématique est connue depuis plus de 30 ans mais aucun gouvernement n’a su y répondre… C’était l’objectif de nombreuses lois de défiscalisation dès les années 80 et c’est toujours le but de la loi PINEL. Alors que l’on devrait construire 500 000 logements neufs chaque année pour rééquilibrer le marché. On a seulement construit 410 000 logements. Ce chiffre est en recul de 5.9%, la faute à des normes de constructions trop drastiques ou à des délais d’obtention de permis de construire beaucoup trop longs.

Il sera difficile et surtout très long de rééquilibrer le rapport entre l’offre et la demande. Ainsi, si les prix peuvent baisser dans des villes où la demande est faible, on ne voit pas comment ils pourraient chuter dans les grandes villes.

Les conseils de l’expert

3 facteurs expliquent principalement l’engouement des français pour l’immobilier :

• Se constituer un patrimoine
• Des dispositifs fiscaux intéressants permettant de bénéficier d’importantes réductions d’impôt
• Les placements financiers au rendement très faible

Ces arguments encouragent à se lancer dans l’investissement locatif. Que ce soit pour un objectif de rentabilité, de constitution de patrimoine ou afin de bénéficier  réductions d’impôt, l’immobilier peut s’avérer très intéressant, à condition de respecter un grand nombre de critères avant d’acheter le bien..

Tout d’abord, nous ne le dirons jamais assez, l’emplacement est primordial, mais qu’est-ce qu’un bon emplacement ? C’est ce qui permettra de louer puis de revendre dans les meilleures conditions. Pour cela il faut respecter les critères suivants :

• Grande agglomération au bassin d’emplois important
• Transports en commun
• Commerces de proximité

Ensuite, la qualité intrinsèque de l’appartement est très importante. Vous n’achetez pas une loi Pinel ou une loi Malraux mais un appartement, la fiscalité permet seulement d’optimiser la rentabilité de votre investissement, mais la mise en location et la revente dépendront des caractéristiques de l’appartement:

• Exposition
• Etage
• configuration

En résumé, le marché immobilier lyonnais reste dynamique mais connaît une période de réajustement des prix, offrant ainsi des opportunités intéressantes pour les acheteurs potentiels.

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