Loi Cosse : Les avantages et inconvénients ! Corneille Patrimoine

Mise en place par la ministre du Logement Emmanuelle Cosse en 2017, la loi Cosse plus connue sous le nom de « Louer Abordable » est une loi de défiscalisation peu connue des investisseurs contrairement à la loi Pinel par exemple.

Cette loi permet de pallier au manque de logement au cœur des zones tendues. En 2022, le dispositif Cosse est revu et prorogé jusqu’en 2024 avec de nombreux changements en faveur des propriétaires à partir du 1^er mars 2022.

Quels sont les avantages de la loi Cosse pour un investissement ? Quelles sont les nouvelles modalités de la loi pour 2022 ?

L’investissement en loi Cosse est-il avantageux ?

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Les avantages de la loi Cosse :

La loi Cosse confère de nombreux avantages aux contribuables éligibles à la loi Cosse.

Premièrement, vous n’êtes pas dans l’obligation de réaliser un investissement immobilier pour profiter des avantages de la loi Cosse. En effet, le dispositif « Louer abordable » s’adresse aux propriétaires bailleurs ayant déjà un bien, à rénover ou non.

A noter que l’ancienne loi Cosse s’applique aux bailleurs ayant signé un contrat de convention avec l’ANAH avant le 28 février 2022.

Deuxième avantage, l’avantage fiscal. La loi Cosse offre aux bailleurs une déduction sur leurs revenus fonciers, issus des loyers perçus. Toutefois, une liste de critères est à respecter pour bénéficier de cette déduction.

Comme pour la loi Pinel, le montant de la déduction dépend de la zone géographique où se situe son bien. En effet, il existe différentes zones définies en fonction de la tension locative et également en fonction de la convention choisie.

Ainsi, on dénombre 5 zones :

Loi cosse – Zone Abis : Paris et 29 communes de la périphérie

Zone A : Périphérie de Paris, Côte d’Azur, bassin genevois, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Montpellier, Nice.

Loi cosse – Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, Annecy, Bayonne, Caen, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Le Havre, Saint-Malo

Zone B2 : les communes avec plus de 50 000 habitants.

Zone C : communes et agglomérations de moins de 50 000 habitants.

Au sein de ces zones, on retrouve différentes déductions des revenus locatifs :

Loi cosse – Les conventions à loyer intermédiaire

Les convention à loyer social

Les convention à loyer très social.

Les conventions de loyer se soumettent  à des plafonds de revenus.

Les territoires où la demande locative est particulièrement importante se situent en zone Abis, A et B1. De fait, l’avantage fiscal se calcul comme suit :

• 30% de déduction des revenus locatifs bruts pour les bailleurs sous convention à loyer intermédiaire.
• 70% de déduction des revenus locatifs bruts pour les bailleurs sous convention à loyer très social.

En zone B2, la tension locative est moins importante. Ainsi, la déduction est de

• 15 % des revenus locatifs bruts pour les bailleurs sous convention à loyer intermédiaire.
• 50 % des revenus bruts des loyers reçus sous convention à loyer social ou très social.

Enfin, depuis 2019, les communes de moins de 50 000 habitants sont éligibles à la loi Cosse et se situent en zone C. La déduction est de 50% des revenus locatifs bruts si et seulement si les propriétaires bailleurs disposent d’un bien sous convention à loyer très social.

Vous pouvez décider de confier votre bien en location intermédiée pour qu’il soit allouer à des locataires en difficulté de logement. Cette option est récompensée par l’administration fiscale qui augmente la déduction fiscale à 85%, excluant la zone C.

Enfin, vous bénéficiez d’un déficit foncier de 15 300 €. Ainsi, il vous est possible de bénéficier d’un avantage fiscal plus intéressant, permettant d’augmenter votre Déficit Foncier. De plus, élément non négligeable, contrairement  à la loi Pinel l’avantage fiscal de la loi Cosse n’entre pas dans les niches fiscales de 10 000 €/an.

Les inconvénients de la loi Cosse

Comme pour la loi Pinel, le dispositif « Louer abordable » comporte des plafonds de loyer. A noter que ces plafonds seront supprimés dans la nouvelle réforme de la loi Cosse au 1^er mars 2022. De fait, les plafonds concernent uniquement les appartements dont les baux ont été signés et conventionnés par l’ANAH avant le 28 février 2022.

En fonction du type de convention signée (loyer intermédiaire, social, très social) et de la situation géographique du bien, vous devez respecter des plafonds de loyer.

Aussi, comme pour la loi Pinel, vous devez respecter un plafond de ressource des locataires. Ce plafond diffère en fonction des conventions signés et du choix du loyer appliqué.

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Qu’est ce que la loi Cosse ?

Le dispositif « Loueur Abordable » s’adresse uniquement aux propriétaires d’un bien en location nue. Cette loi vise à inciter les bailleurs à appliquer des loyers en dessous du marché pour réduire la tension locative présente dans les grandes villes comme Lyon, Bordeaux ou encore Nantes. En effet, au cœur de ses villes, la demande de logement est plus importante que l’offre, ce qui provoque une forte augmentation des prix des loyers. Plusieurs solutions sont mises en place pour pallier à cette augmentation comme le plafonnement des loyers, la loi Pinel et plus récemment la loi Cosse.

Pour ce faire, l’administration fiscale propose une déduction fiscale des revenus locatifs. Toutefois, des conditions sont à respecter pour profiter de l’avantage fiscal.

Premièrement, pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Cosse, le propriétaire bailleur doit signer une convention avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitation). La durée de cette convention dépend de l’état du logement.

• Convention de 6 ans minimum si le logement ne nécessite pas de travaux
• Convention de 9 ans minimum si le logement nécessite des travaux

De plus, cette convention oblige le propriétaire bailleur à louer en location nue son bien durant toute la durée de la convention.

Deuxièmement, depuis le 1^er novembre 2021, le bien doit obligatoirement respecter un niveau de performance énergétique à savoir 331Kwh/m²/an. De fait, les appartements ayant des diagnostics en classe F et G ne sont pas éligibles à la loi Cosse.

Enfin, le propriétaire bailleur doit respecter des plafonds comme pour la loi Pinel. Il existe des plafonds de loyer et de ressources qui ont été modifiés pour la prolongation de la loi Cosse jusqu’en 2022.

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Réforme loi Cosse 2022, ce qui changement !

La ministre du logement en place, Emmanuelle Wargon a proposé un plan de réforme appelé « Habiter la France de demain » avec toujours les mêmes objectifs, pallier aux manques de logement et accélérer la transition écologique des logements. De fait, la loi de finances 2022 transforme la loi Cosse en « Loc’Avantages » avec de nouveaux avantages fiscaux au profit des propriétaires bailleurs.

Les nouvelles directives de « Loc’Avantages »

Contrairement à l’ancienne loi Cosse, à partir du 1^er mars 2022, le zonage des loyers sera supprimé. En effet, comme pour la loi Pinel, la loi Cosse s’appuyait sur des zones géographiques pour établir un prix au m², souvent très en dessous du prix des loyers du marché. Cette suppression vise à inciter les propriétaires à adopter Loc’Avantages grâce à des loyers en accord avec ceux du marché.

Ainsi, tous les propriétaires bailleurs ayant signé à cette date-là et étant conventionnés par l’Anah, pourront appliquer des loyers définis en fonction du marché, qui sera disponible en ligne. Cette modification vise à être au plus près des loyers du marché des villes.

De plus, autre grand changement de cette nouvelle loi Cosse concernant l’avantage fiscal. Afin de permettre à l’ensemble des propriétaires bailleurs de profiter du même avantage fiscal, l’administration fiscale acte sur la réduction d’impôt et non la déduction d’impôt d’auparavant.

La réduction d’impôt sera calculée en fonction de la décote effectuée sur les loyers modérés, sur la base de quatre paliers.

1 : – 15% des loyers bruts hors charges en secteur intermédiaire

2 : – 30% des loyers bruts hors charges en secteur social intermédiaire

3 : – 40% des loyers bruts hors charges en secteur social

4 : – 65% des loyers bruts hors charges en secteur très social

A noter que les montants des loyers servant de base de calcul à la réduction d’impôts seront précisés par un décret prochainement.

Enfin, le plafond d’imputation sur les déficits fonciers revient au régime normal (10.700 € par an) alors qu’il s’élevait à 15.300 € par an avec l’ancienne loi Cosse.

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