Investissement Censi bouvard: les résidence de services

Depuis 2009 et l’instauration de l’investissement Censi bouvard, l’investissement meublé a connu un essor sans précédent.

 Comment expliquer cet essor?

• Le tourisme de masse
• Le vieillissement de la population
• Des appartements anciens non adaptés aux personnes âgées et aux adultes handicapés
• Une pénurie de logements étudiants dans les grandes villes…

Conscient de ces manques et ce problème de société, le gouvernement a voté ce dispositif de défiscalisation afin d’inciter les investisseurs à investir dans les résidences avec services. En vigueur jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif Censi-bouvard permet de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux:

• Réduction d’impôt
• Récupération de TVA
• Fiscalité des Bénéfices Industriels et Commerciaux grâce au statut meublé non professionnel LMNP

I. Qu’est-ce qu’une résidence de services ?

Une résidence de services est une résidence proposant obligatoirement 3 des 4 prestations suivantes:

• Accueil
• Fourniture du linge de maison
• Ménage
• Petit déjeuner

La résidence est gérée par un exploitant via un bail commercial. Ce gestionnaire garantira à l’investisseur un loyer fixe quel que soit le taux de remplissage de la résidence. Le loyer perçu par l’investisseur sera considéré comme un Bénéfice Industriel et Commercial (BIC). Dans cette optique, l’appartement doit impérativement être meublé. 

On trouve plusieurs catégories de résidences de service:

investissement Censi bouvard: Résidence étudiante

Tous les chiffres le démontrent, la France affiche une pénurie dramatique de logements étudiants dans les grandes agglomérations. Ce phénomène ne cesse de s’intensifier.

À Lyon, le ratio entre l’offre et la demande d’appartements étudiants est de 1 pour 9!! Nous ne le dirons jamais assez, les 3 règles d’un investissements immobilier sont: l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement!

Alors qu’est-ce qu’un bon emplacement pour une résidence étudiante? L’appartement étudiant doit être à proximité des facultés, être bien desservi par les transports en commun pour des déplacements rapides, notamment vers les gares et le centre ville.

Les villes suivantes sont particulièrement intéressantes:

• Lyon
• Paris
• Bordeaux
• Nantes
• Rennes
• Montpellier

investissement Censi bouvard : Résidence seniors

Qu’est-ce qu’une résidence seniors? Quelle est la différence entre une résidence senior et un EHPAD? Contrairement à des personnes dont l’état de santé nécessite une surveillance médicale constante et des traitements, la résidence senior est destinée à des personnes autonomes. Ces résidences proposent un large choix de services et d’activités.

En 2035, les plus de 60 ans en France représenteront plus de 31% de la population. Il est donc impératif d’accélérer la construction de ce type de logements.

Un investissement dans une résidence senior s’avère donc un investissement pérenne sur l’avenir. Compte tenu de la difficulté de construction de ce type de résidence, avec un nombre de critères très important, le déséquilibre actuel entre l’offre et la demande n’est pas prêt de se résorber…Or qu’est ce qui détermine le prix d’un bien immobilier? L’offre et la demande…

Un loyer garanti, un turnover très faible, un marché en forte croissance et une offre très limitée, un investissement en résidence senior possède tous les critères d’un parfait investissement immobilier, à condition de choisir le bon emplacement!

Alors qu’est-ce qu’un bon emplacement pour une résidence seniors? Tous les sondages le montrent, à la retraite les seniors, dont la tranche d’âge se situe entre 70 et 80 ans, souhaitent se rapprocher de leurs enfants. Alors ou vivent les enfants? Principalement dans les grandes agglomérations, donc encore une fois les villes telles que Lyon, Paris, Nantes ou Bordeaux sont très porteuses...

Résidence EHPAD

Les Etablissements d’Hébergement pour les Personnes Agées Dépendantes ont pour but d’accueillir des personnes âgées nécessitant une surveillance médicale constante et des traitements journaliers. Ces EHPAD offrent des prestations de soins relevant d’actes médicaux ou paramédicaux.

II. Investissement Censi bouvard: comment ça marche?

Comme indiqué précédemment, l’exploitant vous garantit votre loyer, que votre appartement soit loué ou non, vous n’avez donc rien à gérer. En effet, lors de votre acquisition, vous signez un bail commercial par lequel l’exploitant s’engage à vous verser un loyer prédéterminé.

En contrepartie de cette garantie de loyer, vous vous engagez à confier au gestionnaire la gestion de votre appartement pendant la durée du bail commercial (9 ou 11 ans en général). Dès lors, comme un appartement traditionnel, vous percevez chaque mois votre loyer, sans avoir à gérer la location.

La rentabilité est supérieure à un appartement traditionnel puisqu’elle se situe entre 4% et 6% selon la typologie de résidence et l’emplacement.

Outre une bonne rentabilité, l’investissement en résidence de services permet de bénéficier de deux avantages fiscaux non négligeables :

• Réduction d’impôt de 11% de réduction d’impôt en 2013, le prix hors taxes (étalée sur 9 ans)
  OU un abattement sur les loyers permettant de bénéficier de revenus défiscalisés (statut LMNP)
• Récupération de la TVA sur le prix d’achat du logement

Ainsi, pendant 9 ans, pour un investissement de 100 000€ Hors Taxes, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 1 222€/an.

III. Tout savoir sur le Censi bouvard en résidences de services

À qui s’adresse le dispositif Censi-Bouvard ? À toutes les personnes souhaitant réduire leurs impôts et bénéficier de revenus garantis à la retraite.

Quels sont les montants moyens à investir ? Les prix sont souvent inférieurs à 100 000 € HT pour une résidence étudiante et à partir de 150 000 € HT pour une EPHAD. Ce montant varie beaucoup selon l’emplacement, la superficie du bien, les prestations…

Quel rendement locatif ? La rentabilité moyenne garantie est de 4% HT. Le loyer est généralement révisé en fonction de l’évolution de l’Indice du Coût de la Construction.

Quelle durée pour mon investissement ?  Le logement doit être donné en location à l’exploitant de la résidence pendant 9 ans minimum.

Puis-je occuper mon bien Censi-Bouvard ? Oui, c’est notamment le cas pour les résidences de tourisme mais cela peut cependant entrainer une diminution du loyer.

Peut-on investir en loi Censi-Bouvard dans le cadre d’une SCI ? Non. L’appartement étant meuble, les loyers seront considérés comme des BIC. L’activité commerciale étant interdite en SCI, il faudra créer une SARL de famille si vous souhaitez investir via une société.

Quand démarre l’avantage fiscal ? Comme la loi Pinel, vous pouvez bénéficier de la réduction d’impôt l’année d’achèvement des travaux.

Peut-on investir sans apport ?  Oui, 100% des intérêts d’emprunt étant déductibles et les taux d’intérêts étant historiquement bas en 2021, il est préférable de ne pas réaliser d’apport.

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