Loi Denormandie 2024 : défiscaliser dans l’ancien

loi Denormandie 2024-

Ce dispositif, du nom de l’ancien ministre chargé de la Ville et du Logement, offre une réduction d’impôt sur le revenu aux investisseurs qui acquièrent et rénovent des logements dans des communes éligibles.

Tandis que les réductions d’impôt pour l’immobilier neuf sont fortement réduites, la réduction d’impôt de la loi de Normandie reste très importante, à savoir 2%/an du prix d’achat.

Ainsi, pour un achat de 150 000€, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 3 000€/an.

Faisons le point sur les avantages et les conditions à respecter pour en profiter !

 

ÉCHANGEONS ENSEMBLE SUR VOTRE PROJET D’INVESTISSEMENT

 

 

La loi Denormandie

 

La loi Denormandie est un dispositif fiscal qui vise à encourager la rénovation de logements anciens dans certaines villes. Elle offre une réduction d’impôt sur le revenu aux investisseurs qui achètent et rénovent des biens immobiliers situés dans des secteurs spécifiques.

Pour être éligible, le bien doit se trouver dans une commune labellisée « Cœur de ville » ou ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT).

Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération immobilière. En outre, une fois rénové, le logement doit être loué non meublé pendant une durée minimale de six ans.

Ce dispositif a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2026. Il s’inscrit dans une démarche de soutien à la revitalisation des centres-villes et vise à améliorer l’offre de logements locatifs tout en préservant le patrimoine architectural des communes concernées.

 

 

Pourquoi investir avec la loi Denormandie en 2024 ?

 

Ce dispositif offre plusieurs avantages pour les investisseurs immobiliers, ainsi que pour les villes et les locataires potentiels. Voici une exploration approfondie des bénéfices de cette loi.

 

Incitation à la rénovation urbaine

 

L’un des principaux avantages de la loi Denormandie est qu’elle cible les centres-villes où le parc immobilier est souvent vieillissant. En offrant une réduction d’impôt sur le revenu pour les travaux de rénovation, la loi stimule l’investissement dans l’immobilier ancien et contribue à la revitalisation des zones urbaines.

 

Avantages fiscaux pour les investisseurs

 

Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt significative, qui varie en fonction de la durée de l’engagement de location du bien rénové. Cette réduction peut atteindre jusqu’à 21% du montant investi pour une période de location de 12 ans, avec un plafond de 300 000 € par an et par personne.

Le taux de réduction d’impôt varie selon la durée de l’engagement locatif :

• 12% pour une durée de location de 6 ans
• 18% pour une durée de location de 9 ans
• 21% pour une durée de location de 12 ans

 

 Contribution à l’accessibilité du logement

 

La loi Denormandie aide à augmenter l’offre de logements locatifs à des prix abordables. En fixant des plafonds de loyer et des conditions de ressources pour les locataires, elle vise à rendre les logements accessibles aux ménages aux revenus modestes.

 

Dynamisation des centres-villes

 

En incitant les propriétaires à investir dans la rénovation, la loi Denormandie participe à la dynamisation des centres-villes. Cela peut entraîner une augmentation de l’activité commerciale, une amélioration de l’attractivité des villes et une meilleure qualité de vie pour les résidents.

 

 Amélioration de la performance énergétique

 

Les travaux de rénovation encouragés par la loi doivent inclure des améliorations en termes de performance énergétique, ce qui est bénéfique pour l’environnement et peut également réduire les factures d’énergie pour les locataires.

 

 Un patrimoine valorisé

 

Pour les investisseurs, la rénovation de biens immobiliers anciens représente une opportunité de valoriser leur patrimoine. Un bien rénové et bien situé peut prendre de la valeur au fil du temps, ce qui est avantageux en cas de revente ou de transmission.

 

Préparation de la retraite

 

Investir dans l’immobilier via la loi Denormandie peut être une stratégie pour préparer sa retraite. Les loyers perçus et l’avantage fiscal peuvent constituer une source de revenu complémentaire pour les retraités.

 

 

 

Les conditions à respecter pour bénéficier de la loi Denormandie

 

Pour bénéficier de la loi Denormandie, les investisseurs doivent respecter plusieurs conditions clés :

 

Acquisition d’un bien à rénover : L’investisseur doit acheter un bien immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation avant le 31 décembre 2026.

 

Travaux de rénovation : Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération d’achat et de rénovation.

 

Durée de location : Le bien rénové doit être loué non meublé pendant une période minimale de 6, 9 ou 12 ans.

 

Plafonds de loyers et de ressources : L’investisseur doit se conformer aux plafonds de loyers et de ressources des locataires, qui sont similaires à ceux du dispositif Pinel.

 

Localisation du logement : Le bien doit être situé dans une zone éligible, comme une commune en « cœur de ville », une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT), ou une commune avec un besoin important de réhabilitation de l’habitat.

 

Engagement locatif : Le logement doit être mis en location comme résidence principale du locataire.

 

Plafonds de loyer mensuel : Les loyers mensuels, hors charges, ne doivent pas dépasser certains plafonds, qui varient selon la localisation du logement et sont ajustés annuellement.

 

 

Les travaux de réhabilitation

 

Les conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt sont précises : le logement doit faire l’objet de travaux d’amélioration. Ces travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération d’acquisition.

Les travaux éligibles sont ceux qui améliorent la performance énergétique du logement d’au moins 30% pour une maison individuelle et de 20% pour un logement collectif.

Alternativement, il est possible de réaliser au moins 2 types de travaux parmi:

• Changement de système de chauffage
• l’isolation de la toiture
• l’isolation d’au moins 50% des fenêtres extérieures
• L’isolation intérieure
• le remplacement du système de production d’eau chaude

 

 

Loi Denormandie 2024 : des inconvénients ?

 

Bien que le dispositif offre des avantages fiscaux attractifs, tels qu’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% du prix du bien pour les investisseurs, il présente également des inconvénients notables.

Parmi ceux-ci, l’obligation de réaliser des travaux de rénovation significatifs peut représenter un fardeau financier et logistique, surtout si les coûts s’avèrent plus élevés que prévu ou si les délais de rénovation sont prolongés.

De plus, les investisseurs doivent s’engager à louer le bien pour une durée minimale, ce qui peut limiter la flexibilité de l’investissement. Il est également crucial de bien comprendre la demande locative de la zone choisie pour s’assurer que l’investissement soit rentable.

En outre, les conditions d’éligibilité strictes et les plafonds de loyer imposés peuvent restreindre le choix des locataires potentiels et, par conséquent, affecter la rentabilité.

Enfin, les investisseurs doivent être conscients que les avantages fiscaux sont non reportables, ce qui signifie que si la réduction d’impôt n’est pas entièrement utilisée durant une année donnée, l’excédent ne peut être reporté sur les années suivantes. Il est donc essentiel pour les investisseurs de se renseigner minutieusement et de planifier soigneusement leur projet avant de s’engager dans le dispositif Denormandie.

 

 

Exemple d’investissement en loi Denormandie

 

Pour illustrer concrètement l’application de cette loi, prenons l’exemple d’un investisseur, que nous appellerons M. Dupont.

M. Dupont souhaite investir dans l’immobilier et bénéficier des avantages fiscaux de la loi Denormandie. Il identifie un appartement situé dans une des villes éligibles au programme « Action Cœur de ville ». L’appartement, construit dans les années 1960, nécessite des travaux importants pour être modernisé et répondre aux normes énergétiques actuelles.

 

Étapes de l’investissement de M. Dupont :

 

1. Achat du logement : M. Dupont achète l’appartement pour 150 000 €.

2. Travaux de rénovation : Il engage des travaux de rénovation pour un montant de 60 000 €, ce qui représente 40% du coût total de l’opération (achat + travaux), bien au-dessus des 25% requis par la loi.

3. Location du logement : Une fois les travaux terminés, M. Dupont met l’appartement en location non meublée pour une durée de 9 ans, respectant les plafonds de loyers et de ressources des locataires imposés par la loi.

4. Réduction d’impôt : Grâce à son engagement de location de 9 ans, M. Dupont bénéficie d’une réduction d’impôt de 18% du coût total de l’opération, soit une réduction de 37 800 € (210 000 € * 18%).

 

Avantages pour M. Dupont :

 

• Avantage fiscal : M. Dupont profite d’une réduction d’impôt étalée sur 9 ans, ce qui diminue significativement sa charge fiscale annuelle.

 

• Valorisation du patrimoine : L’appartement rénové prend de la valeur et enrichit le patrimoine immobilier de M. Dupont.

 

• Revenus locatifs : Les loyers perçus constituent une source de revenu régulière et contribuent à l’amortissement des coûts de rénovation.

 

Impact sur la ville et les locataires :

 

• Revitalisation urbaine : La rénovation de l’appartement s’inscrit dans une dynamique plus large de revitalisation du centre-ville, attirant de nouveaux résidents et commerces.

 

• Logement écologique : Les améliorations énergétiques réduisent l’empreinte carbone de l’appartement et diminuent les dépenses énergétiques des locataires.

 

• Accessibilité au logement : En proposant un loyer abordable, M. Dupont rend le logement accessible à des ménages aux revenus modestes.

 

Cet exemple montre comment la loi Denormandie peut être bénéfique pour les investisseurs, les villes et les locataires, en favorisant la rénovation de l’habitat ancien et en contribuant à la politique du logement durable.

 

Vous souhaitez en savoir plus sur la loi Denormandie et ses opportunités pour votre patrimoine immobilier ?

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