Changement de destination d un local : les démarches

Vous souhaitez transformer un local commercial en un logement confortable et personnalisé ? C’est possible, mais il faut respecter certaines règles et démarches.

Le changement de destination d’un local commercial en habitation nécessite une autorisation administrative, qui peut varier selon la ville et le secteur où se situe le bien.

De plus, il faut prévoir des travaux d’aménagement et de mise aux normes du local, qui peuvent représenter un coût important.

Voici les principaux points à connaître avant le changement de destination d un local !

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Le changement de destination

Le changement de destination est une modification de l’usage d’un bien immobilier, qui entraîne une modification de sa catégorie juridique. Par exemple, transformer un local commercial en logement, ou inversement, est un changement de destination.

Le changement de destination peut avoir des conséquences sur le plan fiscal, administratif ou réglementaire. De plus, il peut nécessiter une autorisation préalable de la mairie, du syndicat de copropriété ou du bailleur. Enfin, il peut modifier la valeur du bien immobilier ou les charges qui lui sont associées.

Il existe 5 destinations pour les bâtiments en droit de l’urbanisme, chacune ayant plusieurs sous-destinations. Les destinations sont les suivantes:

1. Exploitation agricole et forestière
2. Habitation
3. Commerce et activités de service
4. Equipements d’intérêt collectif et services publics
5. Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

Les sous-destinations pour la destination habitation sont les suivantes :

1. Maisons individuelles (logement principal, secondaire ou occasionnel) et logements collectifs
2. Résidences ou foyers avec service, par exemple : maisons de retraite, résidences universitaires, foyers de travailleurs et résidences autonomie
3. Vente de biens directe ou de services aux particuliers
4. Restauration ouverte à la vente directe
5. Autres hébergements touristiques : constructions autres que les hôtels destinées à accueillir des touristes, notamment les résidences de tourisme et les villages de vacances, ainsi que les constructions dans les terrains de camping et dans les parcs résidentiels de loisirs
6. Centres d’hébergement d’urgence
7. Centres d’hébergement et de réinsertion sociale (CHRS)
8. Centres d’accueil des demandeurs d’asile (CADA)

Pourquoi effectuer un changement de destination ?

Transformer un local commercial en logement peut présenter plusieurs avantages, tant pour le propriétaire que pour le locataire. Voici quelques raisons qui peuvent motiver ce choix :

•  La rentabilité : un local commercial peut être loué plus cher qu’un logement classique, car il offre généralement plus de surface et de possibilités d’aménagement. De plus, la demande de logements atypiques est forte dans certaines zones, ce qui permet de trouver facilement des locataires.

•  La fiscalité : un local commercial bénéficie d’un régime fiscal plus avantageux qu’un logement, notamment en matière de taxe foncière, de TVA et de plus-values. Le propriétaire peut ainsi optimiser sa rente immobilière et réduire ses impôts.

•  La valorisation : un local commercial peut être revalorisé en fonction de son emplacement, de son état et de son potentiel. En le transformant en logement, le propriétaire peut augmenter sa valeur marchande et réaliser une plus-value à la revente.

Cependant, ce type de bien présente quelques désavantages, tels qu’un faible éclairage et une sécurité insuffisante du fait qu’il se trouve généralement au rez-de-chaussée. Ainsi, son prix bénéficie d’une décote qui peut atteindre 40 %.

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Comment effectuer un changement de destination ?

Pour effectuer un changement de destination d un local, il faut respecter certaines étapes et conditions. Voici un résumé des démarches à suivre :

•  Vérifier la réglementation du plan local d’urbanisme (PLU) ou du plan d’occupation des sols (POS) de la commune où se situe le local. Ces documents définissent les règles d’urbanisme applicables aux différentes zones du territoire et les destinations possibles des locaux.

• Demander l’autorisation de la copropriété si le local fait partie d’un immeuble en copropriété. Il faut obtenir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires pour modifier la destination du local, sauf si le règlement de copropriété le permet sans autorisation.

•  Déposer une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie si le changement de destination entraîne des modifications de la structure ou de la façade du local, ou s’il s’agit d’un local protégé au titre des monuments historiques ou situé dans un secteur sauvegardé.

•  Déclarer le changement de destination au service des impôts fonciers si le changement de destination entraîne une modification de la valeur locative cadastrale du local, qui sert de base au calcul des taxes foncières et de la taxe d’habitation.

Les travaux à prévoir

Le projet peut nécessiter des travaux importants pour adapter le local aux normes et aux besoins de la nouvelle destination. Voici quelques exemples de travaux à prévoir pour un changement de destination d’un local :

•  La mise en conformité avec les règles d’urbanisme, de sécurité, d’accessibilité, d’hygiène et de salubrité. Ces règles peuvent varier selon la zone géographique, le type de local et la destination envisagée. Il faut donc se renseigner auprès de la mairie ou du service d’urbanisme compétent pour connaître les conditions et les démarches à effectuer.

•  La modification de la structure du local, comme la création ou la suppression de cloisons, de portes, de fenêtres, etc. Ces travaux peuvent avoir un impact sur la stabilité du bâtiment et nécessitent souvent une autorisation préalable ou une déclaration préalable de travaux.

• La rénovation ou l’installation des équipements techniques, comme le chauffage, la ventilation, l’électricité, la plomberie, etc. Ces travaux doivent respecter les normes en vigueur et garantir le confort et la sécurité des occupants.

•  La décoration et l’aménagement intérieur du local, comme le choix des revêtements de sol, des peintures, des meubles, etc. Ces travaux doivent être adaptés à la destination du local et à l’ambiance souhaitée.

Le coût et la durée des travaux dépendent de l’état initial du local, de l’ampleur des modifications à apporter et des prestataires choisis. Il est donc conseillé de faire réaliser plusieurs devis par des professionnels qualifiés et de comparer les offres avant de se lancer dans un projet de changement de destination d’un local.

Notre avis

Vous souhaitez investir dans un logement original et spacieux et qui sort de l’ordinaire ? Alors la transformation d’un local commercial en habitation peut être une option à envisager.

En effet, c’est une opportunité de profiter d’un prix attractif et de créer un espace de vie sur mesure, selon vos envies et vos besoins.

Que ce soit un ancien atelier, un garage, une boutique ou un bar, vous pouvez transformer ces locaux en appartements confortables et modernes, avec du cachet et du caractère. Loft lumineux, souplex cosy, duplex fonctionnel : les possibilités sont nombreuses et variées. Il suffit d’avoir un peu d’imagination et de faire appel à des professionnels qualifiés pour réaliser votre projet.

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