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Simulation Pinel : Calculer le vrai coût de l’investissement

07/06/2021
Loi Pinel : Votre simulation avant d'investir

La loi Pinel permet de bénéficier d’avantages considérables tels que des frais de notaire réduits et des réductions d’impôt importantes. Mais quel est son réel coût? Nous verrons dans cet article tous les éléments à prendre en compte pour une simulation Pinel exhaustive.

En contrepartie de la réduction fiscale, ce dispositif de défiscalisation dispose d’un certain nombre de contraintes. De ce fait, plusieurs questions se posent :

  • La loi Pinel est-elle vraiment intéressante ?
  • Quel est le coût de ce type d’investissement immobilier ?
  • Quel budget devez-vous y consacrer ?
  • Quelle rentabilité pouvez-vous espérer ?

Nous allons donc voir à travers cet article, les différents éléments à prendre en compte lors de la réalisation d’une simulation en loi Pinel.

Comme pour tout investissement, avant toute chose, il est primordial de déterminer le budget que vous souhaitez allouer à cette opération.

 

 

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Le budget

Afin de déterminer ce budget, plusieurs éléments sont à prendre en considération :

  • Le montant de votre impôt
  • Votre endettement
  • L’apport envisagé
  • Le budget mensuel que vous souhaitez y consacrer (appelé effort d’épargne)

Cette simulation financière a pour but d’évaluer la faisabilité du projet ainsi que sa rentabilité.

L’effort mensuel, autrement dit ce que vous coutera la loi Pinel chaque mois, se calcule comme suit :

(Mensualité du crédit+ charges de copropriété + taxe foncière/12+ impôt sur le loyer)- loyer- réduction d’impôt mensuelle

 

Exemple

  • Prix appartement : 244 000€
  • Frais d’acquisition : 6 000€
  • Durée crédit : 20 ans
  • Mensualité : 1 250€ assurance incluse
  • Charges de copropriété : 30€
  • Taxe foncière : 50€/mois
  • Impôt sur le loyer : 70€/mois
  • Loyer : 695€
  • Réduction d’impôt : 5 000€/an soit 416€/mois

 

Effort d’épargne : (1250+30+50+70)- (695+416) Soit 289€/mois

 

CALCULER LE BUDGET DE VOTRE INVESTISSEMENT

 

La réduction d’impôt

 

La réduction d’impôt est la suivante :

  • 2%/an du prix d’achat pendant 9 ans
  •  1%/an de la 10 ème à la 12 ème année

Les frais d’acquisition (couramment appelés « frais de notaire ») sont seulement de 2,5% car il s’agit d’un appartement neuf.

Les frais de notaire sont donc ici d’environ 6 000€.

La réduction d’impôt sera donc calculée sur le prix de l’appartement majoré des frais de notaire, soit 250 000€.

Pendant 9 ans, le gain fiscal sera donc de 5 000€. A partir de la 10 ème année, si l’investisseur poursuit la location, il bénéficiera d’une réduction fiscale de 2 500€.

 

CALCULER VOTRE RÉDUCTION d’IMPOT

 

Simulation Pinel : Comment calculer le plafond de loyer ?

 

Si la loi Pinel permet de bénéficier de fortes réductions d’impôt, elle impose en contrepartie un certain nombre de contraintes, dont un plafonnement de loyer, voyons comment le calculer et surtout comment optimiser votre investissement.

On observe 2 plafonds de loyer dans la loi Pinel :

  • Selon la ville
  • Selon la surface de l’appartement

 

Tout d’abord, il faut déterminer le plafond de la ville dans laquelle se trouve l’appartement. A Villeurbanne les loyers sont plafonnés à 12.15€/m2.

Une fois ce 1er plafond déterminé, la 2ème étape consiste à déterminer la surface pondérée de l’appartement de la façon suivante :

Surface habitable de l’appartement + 50% des annexes (balcon, terrasse, loggia)

Dans notre exemple la surface pondérée sera donc de 40m²+ 3m²= 43m²

La 3ème étape consiste à appliquer un coefficient multiplicateur à cette surface pondérée :

Ce coefficient multiplicateur diffère selon que la surface pondérée soit supérieure ou inférieure à 38m².

Dans notre exemple la surface pondérée est supérieure à 38m2 : Le calcul est donc le suivant : 0,7 + (19/surface pondérée soit 43)

Plafond de loyer = surface pondérée x (coeff. Multiplicateur x plafond de la zone) soit un loyer 588,25€.

Ainsi, Monsieur Dupont devra louer son appartement à Villeurbanne au maximum 588,25€ par mois.

 

Simulation Pinel : Quid du stationnement ?

 

Le stationnement n’entre pas dans le détail du calcul, vous avez alors 2 solutions :

  • Inclure le prix du stationnement dans le calcul de la réduction d’impôt et louer le stationnement avec l’appartement au loyer plafonné
  • Sortir le stationnement de la réduction d’impôt, vous pourrez alors pratiquer le loyer que vous voulez sur le stationnement

Ainsi dans notre exemple, M.DUPONT aura 2 solutions :

  • Louer l’appartement le garage au prix de 588.25€ avec une réduction d’impôt de 4 605€
  • Louer l’appartement 588.25€ + le garage à 80€ et bénéficier d’une réduction d’impôt de 4 305€

Dans cette simulation en loi Pinel, louer le garage à part s’avère plus intéressant puisque le loyer du garage est supérieur au gain fiscal du garage. Tout dépend finalement du marché locatif.

Une étude locative est essentielle, elle doit permettre de déterminer un loyer marché pour un appartement avec garage.

 

Simulation Pinel : Le prêt immobilier

 

Le financement de ce type d’investissement immobilier est essentiel.

L’effet de levier du crédit est très important, d’autant que les frais du crédit ( frais de dossier, hypothèque, intérêts) sont déductibles fiscalement.

Il est donc préférable de ne pas réaliser d’apport. Et de fait, d’opter pour un crédit permettant de financer cet investissement immobilier neuf.

Nous allons voir les différentes mensualités sur un prêt sur 15, 20 et 25 ans pour un montant de 230 250€ :

  • 15 ans avec un taux d’intérêt à 1% la mensualité sera de 1 378€
  • 20 ans avec un taux d’intérêt à 1,20% la mensualité sera de 1 079€
  • 25 ans avec un taux d’intérêt à 1,40% la mensualité sera de 910€

Attention ces mensualités s’entendent hors assurance, cette partie est devenue de plus en plus importante, en effet alors que les taux sont historiquement bas, il est impératif de négocier au mieux l’assurance du crédit ou l’on constate des écarts importants.

Depuis l’amendement Bourquin, on peut changer d’assurance à n’importe quel moment après la 1ère année.

Avec le loyer, il est plus intéressant de prendre un prêt sur 25 ans. Ainsi, cela signifie que Monsieur Dupont aura un différentiel entre son prêt et son loyer de 279€ par mois dans cet simulation Pinel.

 

La rentabilité

On entend tout et surtout n’importe quoi sur la rentabilité d’un investissement immobilier.

De fait, plutôt que de parler de 3, 4 ou 8%, il est plus parlant de comparer le capital constitué à la fin du projet.

L’idée ici est de comparer, pour un même investissement mensuel, quel sera le capital dans 9 an en plaçant cette somme sur un PEL, une assurance vie ou un appartement.

De fait, pour un appartement neuf éligible à la loi Pinel de 250 000€ à Lyon, le coût mensuel sera le suivant :

  • Mensualité pour un crédit sur 20 ans : 1 250€ assurance incluse
  • Charges de copropriété : 30€
  • Taxe foncière : 50€/mois
  • Impôt sur le loyer : 70€/mois
  • Loyer : 695€
  • Réduction d’impôt : 5 000€/an soit 416€/mois

Effort d’épargne : 289€/mois

Ainsi, à la fin de la 9ème année, sans aucune plus-value, en revendant au prix d’achat, 250 000€, vous devrez rembourser 145 359€ à la banque puisque votre crédit porte sur 20 ans.

Par conséquent, en revendant l’appartement 250 000€, après avoir remboursé la banque vous bénéficierez d’un capital de 104 641€ alors que ce projet vous aura couté 31 212€.

Dès lors, la question à se poser est de savoir quel placement permet de se constituer un capital de 104 641€ en 9 ans avec un investissement mensuel de 289€ ?

En plaçant ces 289€/mois sur une assurance vie à un rendement de 2%/an, le capital dans 9 ans sera de 34 139€ soit 70 502€ de moins qu’un appartement loi Pinel.

Dans cet exemple de simulation en Pinel à Lyon, vous bénéficiez d’un capital plus de 3 fois supérieur à un placement financier, et ce sans aucune plus-value.

 

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