prix-immobilier-lyon-2020-impact-Covid-19

Immobilier à Lyon 2020 : l’impact du Covid-19

17/04/2020

Depuis quelques semaines et l’ampleur prise par le Covid-19, on voit apparaître différents scénarios dans de nombreux secteurs d’activité. Mais quelle va-être l’impact du Covid-19 sur le prix de l’immobilier à Lyon en 2020 ? Les prix vont-ils baisser, augmenter ?

Dans un premier temps, faire une généralité n’a pas de sens. Le marché immobilier de Paris est-il le même que celui de Saint Etienne ? Il est évident que non. Nous allons donc aborder ici le marché immobilier lyonnais.

D’abord il est important de rappeler que Lyon constitue le plus grand bassin d’emplois français derrière Paris. La ville lumière a connu un fort développement ces dernières années et constitue la 2ème ville française à tous les niveaux : économique, touristique, étudiant… Outre ce développement, c’est surtout le déséquilibre entre l’offre et la demande qui explique aujourd’hui la hausse des prix de l’immobilier.

Dès lors, avant de s’interroger sur l’évolution des prix, il serait bon de s’interroger sur les éléments qui déterminent les prix de l’immobilier, on peut ainsi déterminer 4 facteurs principaux :

  • L’activité économique
  • L’activité touristique
  • La vie étudiante
  • Le rapport entre l’offre et la demande

Quels sont les atouts de Lyon pour un investissement immobilier ?

Dynamisme économique rime avec création d’emplois. Plus il y aura d’emplois dans une ville, plus on aura d’habitants puisque le 1er critère lors de la recherche d’un logement est la proximité entre le lieu de travail et le domicile.

Lyon étant la 2ème agglomération française, elle jouit naturellement d’une très forte demande pour loger les 1 500 000 habitants de l’agglomération.

Outre une forte activité économique, Lyon est largement plébiscité par les touristes, toujours plus nombreux à venir visiter la ville lumière.

Enfin, plus de 150 000 étudiants ont choisi Lyon pour leurs études, il faut naturellement les loger.

Alors pourquoi les prix de l’immobilier à Lyon ne cessent d’augmenter ? Parce que ces 3 critères sont respectés et ne cessent de se développer, contrairement à l’offre immobilière.

Un chiffre éloquent : en 2019 on compte 14 000 nouveaux habitants pour seulement 3 928 logements. Le déséquilibre entre l’offre et la demande ne cesse donc de se creuser, les prix ne peuvent donc qu’augmenter.

La problématique est donc simple : pour un ralentissement des prix, 2 conditions doivent être remplies : un ralentissement de la demande ET une forte augmentation de la construction.

 

 

covid-19-immobilier-lyon

Le Covid-19 va-t-il entraîner une baisse de la demande immobilière à Lyon 2020 ?

 

Pour que la demande diminue, il faudrait d’abord que l’agglomération lyonnaise affiche un flux migratoire négatif.

Est-ce que le Covid-19 va entraîner un exode massif des lyonnais ? Lyon est le 2ème bassin d’emplois français, s’il est possible que l’on assiste à des licenciements, cela sera le cas partout en France et même partout dans le monde puisque le Covid-19 est mondial, il n’y a donc pas de raison que Lyon soit plus touché qu’une autre région, au contraire.

En effet quel type d’entreprises seront les plus touchées ? Plutôt des TPE et PME, les grands groupes installés dans les grandes villes sont plus solides et seront moins impactés.  Le Covid-19 aura donc l’effet inverse, la population se rapprochera des grandes villes pour trouver un emploi, il est donc impossible que le flux migratoire soit négatif à Lyon.

La vie étudiante à Lyon, suite au Covid-19

Le 2ème critère est la vie étudiante, principale cible locative des petits logements.

Les jeunes vont-ils arrêter d’étudier ? Les universités lyonnaises vont-elles fermer leurs portes ? Il est évident que non… Quid de l’offre et de la demande de logements étudiants à Lyon ? Tandis que le CROUS bénéficie de 9 000 logements, la demande est de 35 000, 4 étudiants pour 1 appartement, à partir de là les prix ne peuvent qu’augmenter…

Les effets du Covid-19 sur le tourisme à Lyon

Le 3ème critère, le tourisme, va lui subir l’effet du coronavirus les prochains mois.  Les appartements destinés à la location touristique vont donc voir leur fréquentation chuter pour quelques mois.  Pour autant va-t-on assister à une arrivée massive sur le marché de la revente de ce type d’appartements ?

Pourquoi un propriétaire voudrait-il vendre ce type d’appartement ?  Parce que ses loyers sur les 6 prochains mois seront inférieurs à ce qu’il avait prévu ? Parce que le loyer ne permet pas de rembourser le crédit ? Ce sont des raisons légitimes, pour autant faut-il vendre ?

Quel impact sur l’immobilier à Lyon ?

Ces inquiétudes, si elles sont légitimes, répondent à des questions de trésorerie et de rentabilité, Est-ce-que vendre ce type de biens permettra de régler ces problématiques?  La réponse est non tout simplement parce que vendre son bien ne réglera pas la problématique de trésorerie avant au minimum 6 mois :

  • Mise en vente
  • Signature d’un compromis de vente
  • Délai de financement de l’acquéreur
  • Signature acte authentique notaire

 

Cas idéal :

  • Mise en vente immédiate, début des visites le 12 mai
  • Offre d’un acquéreur le 15 mai
  • Signature d’un compromis de vente le 15 juin
  • Recherche de financement : en période normale 2 mois, ici 4 mois
  • Acte authentique : décembre

On voit donc que dans le meilleur cas, dans un monde idéal, vendre son bien prendra au minimum 6 mois.

Par ailleurs, pourquoi les propriétaires vendraient leur bien ? Pour placer leur capital sur les marchés financiers ? En chute libre depuis 1 mois ? S’il est possible que quelques propriétaires cèdent à la panique et vendent leur bien, 90% des propriétaires conserveront leur bien.

On voit donc que sur les 3 paramètres qui expliquent le niveau de prix, 2 ne seront pas impactés par le Covid-19, un seul le sera mais uniquement à court terme, donc non, l’impact du Covid-19 n’entraînera pas la baisse des prix de l’immobilier à Lyon en 2020.

Voyons maintenant le dernier critère, le plus important : le rapport entre l’offre et la demande.

 

 

Le Covid-19 va-t-il entraîner une hausse de l’offre immobilière ?

 

Nous venons de voir que la demande immobilière à Lyon n’allait pas diminuer, mais qu’en est-il de l’offre, largement insuffisante depuis des années ? Le Covid-19 va-t-il permettre d’augmenter l’offre immobilière sur Lyon ?

Malheureusement non, bien au contraire… La 1ère conséquence, dont on est absolument certain aujourd’hui, est que le coronavirus va fortement freiner la construction d’appartements neufs. Ainsi, tous les chantiers sont à l’arrêt pendant au minimum 2 mois. Pire, tous les nouveaux projets sont suspendus pendant cette même période, donc non seulement les projets en cours de construction vont être retardés, mais surtout les nouveaux projets sont bloqués, ce qui va créer une très forte pénurie sur le marché ces 3 prochaines années. Ainsi, le Covid-19 impact donc l’immobilier à Lyon en creusant de plus en plus l’écart entre l’offre et la demande.

 

 

Pourquoi l’impact du Covid-19 va entraîner une hausse des prix de l’immobilier à Lyon en 2020 ?

 

On vient de voir que l’élément principal qui explique la hausse des prix est le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Or le Covid-19 ne va faire qu’empirer ce déséquilibre puisque la demande va au minimum se maintenir tandis que l’offre va diminuer, par conséquent les prix vont continuer à augmenter.

On ne le répétera jamais assez, la seule façon de faire baisser les prix de l’immobilier dans les grandes villes est de construire davantage. Or, depuis 5 ans on construit de moins en moins, si bien que le marché lyonnais souffre aujourd’hui d’une grave pénurie de biens immobiliers.

L’offre a ainsi chuté de 12% en 1 an entre 2018 et 2019 et on s’attend à une chute de la construction encore plus importante en 2020.
Tout le monde est conscient de ce phénomène mais personne ne parvient à l’endiguer, malgré de nombreuses mesures visant à développer l’immobilier neuf (loi Pinel, prêt à taux 0, frais de notaire réduits..). Les nouveaux plus d’urbanisation sont souvent très contraignant, rajouter à cela, une frilosité des maires à délivrer des permis de construire encore plus en cette année d’élection.

Quel sera l’impact du coronavirus ?

Le confinement et plus généralement le coronavirus va accroire la pénurie de biens puisqu’il va entraîner des retards de livraison pour les chantier en cours, des retards sur le dépôt de permis de construire puis  sur le temps de traitement de ceux-ci et donc sur la construction de futurs projets.

Sachant que la durée moyenne entre le dépôt d’un permis de construire et la fin de la construction du projet est de 3 ans, le coronavirus va donc entraîner une baisse du nombre de constructions sur les 3 prochaines années, creusant encore le déficit de logements.

Enfin, au-delà d’un arrêt des chantiers et de la suspension du traitement des projets en cours pendant le confinement, quid de l’activité de la construction après ce délai ? Les promoteurs vont-ils prendre le risque d’acheter de nouveaux terrains, de s’endetter encore davantage… À ce stade il est difficile de se projeter, mais une chose est certaine : le nombre de constructions va diminuer.

 

Nous vous avons présenté à travers cet article l’impact qu’aura le Covid-19 sur le marché immobilier à Lyon. Fort d’une expérience de plus de 10 ans dans le secteur de l’immobilier d’investissement. Corneille Patrimoine vous accompagne dans toutes les étapes de votre investissement et ce, de façon indépendante et personnalisée. Pour plus de renseignements, n’hésitez pas à nous contacter.

 

Simulation personnalisée