LMNP

Pourquoi et comment investir en LMNP en 2021?

22/03/2021
Pourquoi et comment investir en LMNP en 2021?

Tandis que le covid-19 bouleverse nos modes de vie, l’immobilier n’échappe pas à cette pandémie. Une niche de marché  sort son épingle du jeu et ne cesse de se développer: le LMNP (  Location Meublée Non Professionelle)

LMNP: Comment ça marche?

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un dispositif de défiscalisation qui consiste à louer un appartement meublé. Pour pouvoir prétendre à ce statut, il faut néanmoins respecter quelques conditions.

Tout d’abord, l’appartement doit être meublé. Mais comment obtient-on le  statut meublé ? L’ appartement doit comporter tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale pour un locataire soit :

  • Une literie comprenant couette et couverture
  • Un réfrigérateur et un congélateur
  • Des étagères de rangement
  • La vaisselle nécessaire au quotidien pour la prise des repas
  • Des ustensiles de cuisine
  • Une table et des chaises
  • Des plaques de cuisson
  • Un four ou un four à micro-ondes
  • Des luminaires
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres
  • Du matériel d’entretien ménager

Il répond à un objectif de constitution de patrimoine et de  revenus complémentaires défiscalisés. Deux types de biens immobiliers sont éligibles au dispositif LMNP :

  • Un appartement classique que le propriétaire loue meublé.
  • Un appartement situé dans une résidence de services.

Mais quelles sont les différences entre ces deux types d’investissement ?

LMNP: Appartement classique ou résidence de Services?

Les résidences classiques

 

D’abord, et c’est l’objectif premier, la rentabilité sera plus importante, de l’ordre de 5 à 8% alors que le rendement d’un appartement dans une résidence de service dépasse rarement les 4%.

Néanmoins, pour que cet investissement s’avère intéressant, il est impératif de respecter plusieurs critères.

Ou Investir en LMNP?

Tout d’abord, nous ne le répéterons jamais assez, il faut bien choisir son emplacement. Pour ce faire, il faut commencer par analyser chaque marché. En effet, un appartement meublé sera destiné aux populations suivantes:

  • Etudiants
  • Touristes
  • Professionels en déplacement

Ces 3 catégories sont beaucoup plus développées dans les grandes agglomérations.

Tout dépend donc du marché sur lequel vous souhaitez vous positionner:

  • Etudiant: viser une ville étudiante: Lyon, Paris, Toulouse, Montpellier, Bordeaux…
  • Touristes: opter pour une ville touristique: Paris, Lyon…
  • Professionnels: ville dynamique économiquement: Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux…

 

Une fois la ville sélectionnée, il faudra être très attentif au quartier. Cette typologie de locataires est très rarement véhiculée, la proximité des transports en commun est donc essentielle:

  • Etudiant: proximité facultés, écoles supérieures, transports en commun, centre-ville
  • Touristes: centre-ville, gare, lieux touristiques
  • Professionels: centre d’affaires ( Part Dieu à Lyon, La Défense à Paris), centre-ville, proximité gare, aéroport

 

LMNP: Quelle surface d’appartement?

Sur quelle typologie d’appartements investir?

Les petites surfaces, de 20 à 40m² seront idéales pour un investissement LMNP. Toutefois, on peut aussi envisager une grande surface avec 3 ou 4 chambres pour une colocation étudiante.

Au-delà de la rentabilité, investir dans une résidence traditionnelle  permet une plus grande souplesse que si vous investissiez dans une résidence de service. Ainsi, vous pourrez mettre en place un bail de seulement 1 an. Vous n’avez donc aucun engagement vis-à-vis d’un gestionnaire.

Par ailleurs, vous n’avez aucun engagement de conservation du bien, vous pouvez revendre à tout moment, contrairement à une résidence de services où vous devez conserver l’appartement au minimum 9 ans.

 

Les résidences de services

On distingue plusieurs typologies de résidences de services :

  • Les résidences étudiantes
  • Les résidences seniors
  • Les résidences d’affaire
  • EHPAD : ce sont les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes dédiés à l’accueil des personnes en perte d’autonomie.
  • Les résidences de tourisme

Pour être considérée comme une résidence de service, il faut respecter au moins trois des quatre critères suivants :

  • Entretien du logement
  • Accueil de la clientèle
  • Prise en charge du petit déjeuné
  • Fourniture du linge de maison

Enfin, la résidence doit être exploitée par un gestionnaire qui prendra en charge toutes les prestations de service. De plus, il vous garantira votre loyer via un bail commercial et prendra tout à sa charge :

  • Recherche du locataire
  • Rédaction du bail
  • Rédaction de l’état des lieux
  • Relations avec le locataire

Cela vous permet de connaître parfaitement la rentabilité de votre bien et d’en déléguer la gestion.

Un investissement LMNP dans une résidence de service se veut moins rentable mais ne nécessite aucune gestion et bénéficie d’une garantie de loyer du gestionnaire. C’est donc une question de choix. Une rentabilité  inférieure mais compensée par un grand nombre de services, intéressant pour un investisseur en manque de temps.

Quoiqu’il en soit, malgré la garantie locative du bail commercial, il est impératif de se montrer très sélectif sur l’emplacement de la résidence. En effet, un bon emplacement assurera une location facile pour le gestionnaire, qui pour assurer le versement des loyers sans difficultés.

Résidence de services: notre avis

 

Un investissement LMNP en résidence de services se révèle très intéressant à plusieurs égards:

  • Garantie locative
  • Loyers défiscalisés
  • Aucune gestion

C’est un excellent outil de revenus complémentaires pour la retraite.

La rentabilité est inférieure à un investissement LMNP direct, mais c’est le prix à payer pour bénéficier d’une garantie de loyer et d’une gestion complète.

Attention toutefois à bien sélectionner l’emplacement de la résidence et le gestionnaire : 

  • Résidence étudiante à proximité de facultés et d’écoles et bien desservi par les transports
  • Résidence d’affaire au sein de grandes agglomérations et à proximité d’une gare
  • Résidence de tourisme dans des villes attirant énormément de touristes
  • Résidence sénior et EHPAD dans les centres-villes de grandes agglomérations

 

 

les avantages de la location meublée

 

 

 

Les avantages d’un investissement locatif en LMNP

Investir dans un bien immobilier sous le dispositif LMNP vous apporte de nombreux avantages. Tout d’abord, grâce à un mécanisme d’amortissement comptable, les loyers perçus seront défiscalisés. De plus, louer un bien sous le statut LMNP est très  rentable. En effet, vous pourrez espérer une rentabilité moyenne de 5% à 7% par an.

De plus, vous n’aurez pas de plafonnement des loyers. Ainsi, cela vous permet de fixer librement votre loyer. Encore une fois, l’emplacement est primordial, plus il sera qualitatif plus la demande locative sera importante et plus le montant du loyer sera élevé.

Réaliser un investissement immobilier locatif sous le dispositif LMNP vous permet donc de profiter d’une forte rentabilité locative en bénéficiant d’une fiscalité très avantageuse. Cette stratégie d’investissement constitue par conséquent une excellente stratégie pour préparer votre retraite.

Ce type d’investissement sera encore plus rentable et surtout avec un risque très faible si vous investissez dans une ville comme Lyon. En effet, Lyon fait partie des seules villes en France où l’immobilier ne cesse d’augmenter chaque année. Ajoutez donc l’augmentation constante des prix de l’immobilier lyonnais, à la forte rentabilité locative qu’offre un investissement de ce genre et vous rassemblez tous les critères d’un bon investissement immobilier locatif.

Si vous souhaitez étudier un projet d’achat immobilier sous le dispositif LMNP, n’hésitez pas à contacter nos experts qui vous présenteront nos opportunités LMNP à Lyon. 

Corneille Patrimoine vous accompagnera de façon indépendante, gratuite et sans engagement : Contactez-nous !

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