- Lyon
Loi Scellier: garder ou revendre après les 9 ans ?
Sommaire :
Vous avez acquis il y a quelques années un logement neuf que vous avez loué pendant 9 ans dans le cadre du dispositif Scellier. Vous avez alors bénéficié d’un avantage fiscal qui se termine.
Que faire à l’issue du gain fiscal? Est-il plus intéressant de revendre sa loi Scellier après la période de défiscalisation ?
Quelle stratégie adopter à la fin de la période de défiscalisation ? :
- Revendre et réinvestir sur un appartement neuf en loi Pinel
- Transformer en location meublée ( LMNP)
Loi Scellier : Ne pas poursuivre la location nue
La location nue est la solution la plus simple. En effet, elle ne demande aucune modification, aucun travail administratif ou comptable, aucun aménagement de l’appartement. Pour autant, elle ne présente aucun intérêt. En effet, non seulement vous ne bénéfIciez plus de la réduction fiscale, mais en plus vous êtes lourdement fiscalisé sur les loyers perçus.
Par conséquent, votre effort d’épargne va fortement augmenter.
EXEMPLE
Vous avez investi en loi Scellier il y a quelques années, pour 200 000€. Pendant 9 ans vous avez bénéficié d’une réduction fiscale de 5 555€/an.
Le loyer est de 700€/mois.
Vous avez financé cette acquisition par le biais d’un crédit sur 20 ans. Au bout de 10 ans, votre revenu foncier net est de 7 000€/an. Etant dans une TMI de 30%, l’impôt issu de ces loyers sera de:
- 2 100€ d’impôt sur le revenu
- 1 204€ de prélèvements sociaux
Les 1ères années, grâce à la déductibilité des intérêts d’emprunts, vous n’avez pas été fiscalisé sur les loyers.
Au bout des 9 ans, vous ne bénéficiez plus de la réduction d’impôt et en plus vous êtes fiscalisé à hauteur de 47.2% sur les loyers.
Par conséquent, à partir de la 10ème année, le coût mensuel de cet appartement augmente mécaniquement de 737€.
Plutôt que d’investir 737€ de plus sur ce projet, il est beaucoup plus intéressant de vendre, placer votre capital, et réinvestir une somme inférieure sur un projet neuf permettant de défiscaliser à nouveau.
Loi Scellier : Vendre votre logement et réinvestir
La réduction d’impôt dont vous avez bénéficié arrivant à échéance, la rentabilité de votre investissement va diminuer. En outre, vous n’êtes plus obligé de mettre le bien en location. La meilleure stratégie est alors de vendre votre appartement loi Scellier pour investir sur la nouvelle loi de défiscalisation.
En effet, la loi Pinel vous permet de défiscaliser pendant 9 ans et de repartir sur un appartement neuf, alors que votre appartement Scellier nécessitera des travaux.
Ainsi, plutôt que de consacrer 737€/mois à votre appartement Scellier, vous pouvez vendre, placer le capital, et investir en loi Pinel pour moins de 300€/mois..
Programmes Pinel à Lyon
Avant de revendre ce bien immobilier, plusieurs étapes sont indispensables. En premier lieu, il est important de vendre cet appartement lorsque le locataire aura quitté l’appartement. En effet, un appartement vendu avec un bail en cours perd 20% de sa valeur.
Afin de mettre fin au bail, vous devez envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception 6 mois avant la fin du bail.
Une fois cette étape validée, vous devez procéder à une estimation de votre appartement loi Scellier. Pour ce faire, nous vous conseillons de faire appel à 3 agences immobilières locales. Pourquoi faire appel à un professionnel? Selon la typologie de votre appartement, il peut être difficile d’estimer sa valeur qui dépend de nombreux critères :
- Emplacement
- Proximité de transports/commerces
- Année de construction
- Qualité des prestations
- Étage/exposition
- Présence d’un balcon/terrasse
- Travaux à prévoir
- Consommation énergétiques…
Ensuite, faire appel à un professionnel vous permettra de vendre votre appartement plus rapidement.
Selon l’état de votre appartement, il peut être intéressant de réaliser quelques travaux afin de vendre plus facilement et plus cher votre bien.
Loi Scellier : Transformer en LMNP
Vous pouvez transformer votre ancien Scellier en logement meublé pour le louer avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Vous êtes alors soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
En théorie le principe est intéressant, mais attention tous les appartements ne sont pas adaptés à la location meublée.
Ainsi, beaucoup d’investisseurs choisissent cette option sans analyser le marché locatif de la ville, du quartier, le potentiel de l’appartement, la demande locative…
Un appartement meublé ne répond pas du tout aux mêmes critères qu’un appartement nu, très souvent ce montage ne sera pas adapté.
Mon appartement est-il adapté à la location meublée?
La 1ère question est de savoir qui cherche un logement meublé? Ce sont principalement des étudiants qui en souhaitent pas investir sur du mobilier et de jeunes actifs.
Cette clientèle cherchera donc un petit appartement, de 20 à 40m², en centre-ville pour bénéficier des animations, commerces et moyens de transports, ou à proximité des écoles supérieures.
Vous avez investi sur un T4 en périphérie d’une ville, nous vous déconseillons la location meublée.
Si en revanche vous avez acheté un 30m² en centre-ville de Lyon, la location meublée peut être intéressante.
Loyer supérieur
Le loyer d’un appartement meublé clé est toujours supérieur à un appartement nu. En effet, bénéficier d’un appartement clé en main, dans lequel le locataire n’aura à s’occuper de rien est un avantage considérable lors de la mise en location. Aucun meuble à acheter, à monter…Mais cela a un coût qui se répercute sur le montant du loyer.
En moyenne, un appartement meublé se loue 20% plus cher qu’un appartement nu.
Tandis qu’il représentait 15% du parc immobilier locatif en 2010, les appartements meublés représentent aujourd’hui près de 30% du marché, c’est dire si cette typologie de location est recherchée.
Fiscalité attrayante
L’autre point fort de la location meublée est sa fiscalité très avantageuse. En effet, vous ne bénéficiez pas de réduction d’impôts mais d’une fiscalisée très faible contrairement à la location nue.
Ainsi, tandis que la location nue est fortement fiscalisée, la location meublée n’est pas ou très peu fiscalisée. En effet, en louant un appartement meublé, vous pouvez amortir le bien comptablement, ce qui permet de créer une charge déductible et ainsi de ne pas payer d’impôt sur le loyer.
Un loyer supérieur, un impôt nettement inférieur, la location meublée s’avère donc plus rentable que la location nue.
Le LMNP constitue donc une alternative intéressante plutôt que de revendre sa loi Scellier.
Vous pouvez aussi opter pour le régime micro-BIC. Seule la moitié de vos recettes sera alors soumise à l’impôt sur le revenu. Pour bénéficier de ces avantages, vous devez respecter un certain nombre de choses :
- Meubler le logement avec des équipements suffisants en respectant le décret du 31 juillet 2015
- Déclarer votre activité LMNP
- Vos recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 € par an et ne doivent pas dépasser les autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.
De plus, vous devez tenir une comptabilité. Nous vous conseillons de faire appel à un expert-comptable.
Comment passer de la location nue à la location meublée?
Vous vous êtes assuré que votre appartement se prête parfaitement à la location meublée et vous souhaitez opter pour ce montage, il vous faut alors remplir un certain nombre de conditions.
En premier lieu, vous devez attendre le départ volontaire de votre locataire ( et non mettre fin au bail) pour opter pour un bail meublé.
Ensuite, vous devez investir sur un certain nombre de meubles obligatoires pour pratiquer le LMNP.
Enfin, vous devrez respecter un certain nombre de règles fiscales et comptables permettant de bénéficier des avantages fiscaux. Les honoraires des gestionnaires de patrimoine étant déductibles fiscalement, nous vous conseillons de faire appel à un professionel pour réaliser la comptabilité et la fiscalité de votre investissement.
Revendre le bien afin de réinvestir le capital et repartir sur une loi fiscale permettant de réduire à nouveau vos impôts est souvent la meilleure stratégie. Toutefois, il est important de vérifier en amont la plus-value et le bail en cours.
Comment calculer l’impôt sur la plus value?
Ainsi, différentes solutions s’offrent à vous en fin de défiscalisation immobilière et chacune correspond à un type d’investisseur.
Corneille Patrimoine, expert en investissement immobilier, vous aidera à bien investir, en vous conseillant sur le meilleur dispositif fiscal en fonction de votre situation.
Vous souhaitez réduire vos impôts,
préparer votre retraite ou simplement vous construite un capital ?
Faites appel aux experts de Corneille Patrimoine, qui sauront vous conseiller pour un investissement locatif .
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