Loi Pinel : Les pièges à éviter

En place depuis 1981, les lois de défiscalisation ont pour but de répondre à plusieurs objectifs

De nombreux contribuables en ont profité pour se constituer un patrimoine immobilier. Mais tous les investisseurs n’ont pas réalisé l’opération escomptée. Pourquoi ? Quels sont les risques ? Les pièges à éviter lors d’un achat en défiscalisation ?

 

Tout d’abord, nous ne le répéterons jamais assez, vous n’achetez pas une loi PINEL, vous achetez un appartement que vous allez devoir louer puis revendre.

 

La question est donc d’appliquer les règles répondant à un investissement immobilier.

 

L’emplacement

 

Tous les professionnels de l’immobilier le répètent depuis des décennies, il y a 3 règles dans l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.

 

Que cela soit pour louer ou acheter, le 1er critère est l’emplacement, une ville, un quartier.

 

Mais pourquoi choisit-on une ville plutôt qu’une autre ? Comment décide-t-on de vivre dans tel ou tel quartier ? Quels sont les critères de sélection ?

 

Toutes les études le démontrent, on sélectionne un emplacement selon son lieu de travail. L’objectif étant de réduire au maximum le temps de trajet domicile/travail.

 

En effet, depuis plusieurs décennies, l’exode rural s’est intensifié, une grande majorité de contribuables a fait le choix de vivre en ville pour une question de proximité. La densité de population sur le territoire français le démontre, la population se concentre sur les grandes agglomérations, pour une raison de proximité des zones d’emploi, ce phénomène n’a cessé de s’intensifier ces 20 dernières années.

 

Par conséquent, la 1ère règle pour réussir son investissement immobilier est de sélectionner une ville à forte activité économique, où de nombreuses entreprises sont implantées.

 

Une fois la zone géographique sélectionnée, d’autres critères entrent en compte. À ce titre la question des transports en commun est essentielle.

 

Le coût des voitures ne cesse d’augmenter, si bien que de plus en plus de personnes se rendent sur leur lieu de travail en transports en commun. Il est donc très important de sélectionner un emplacement bénéficiant de lignes de bus, de tramway ou de métro.

 

Un autre critère essentiel est la vie quotidienne : les commodités, commerces de proximité, écoles doivent être rapidement accessibles.

 

Enfin, la qualité de vie du quartier est vitale, sa fréquentation, le type de population constituent des éléments essentiels dans le choix d’un quartier.

 

Un bon emplacement est donc :

 

  • Une grande agglomération
  • Un quartier bien desservi par les transports en commun et les axes routiers ou autoroutiers
  • À proximité d’écoles et de commerces
  • Un quartier agréable

 

Le prix

Le prix d’achat dépend de nombreux éléments, l’emplacement en premier lieu, la qualité de la construction, l’ancienneté de l’appartement, la consommation énergétique, l’étage…

 

Ainsi, à caractéristiques équivalentes (quartier, surface, prestations…), le prix d’un appartement récent sera supérieur au prix d’un appartement ancien. En effet, plus l’appartement est ancien plus la consommation énergétique (eau, chauffage, isolation) sera coûteuse. Par ailleurs, plus la résidence est ancienne plus les travaux seront importants (ravalement de façade, toiture.).

 

Il est donc logique qu’un appartement neuf ou récent soit plus cher qu’un bien ancien.

 

Toutefois, il convient d’être extrêmement vigilant au prix d’achat, surtout dans le neuf lors d’un investissement défiscalisant. En effet, les promoteurs maîtrisent parfaitement les lois de défiscalisation et ont tendance à gonfler sensiblement les prix, mettant en avant les réductions obtenues via la loi Pinel.

 

En effet, trop d’investisseurs, souvent aveuglés par la défiscalisation, ne prêtent pas attention au prix du m², or c’est un élément essentiel du projet. Ainsi, s’il est logique qu’un bien neuf soit plus cher qu’un bien ancien, il ne faut pas que cet écart soit trop important…

 

En effet, bien souvent, une fois le gain fiscal terminé, 10 ans plus tard, l’investisseur souhaite revendre le bien. À ce moment-là, l’acquéreur ne bénéficiera pas des avantages d’un bien neuf (frais de notaire réduits, réduction d’impôts) et comparera des biens récents, anciens…

 

C’est à ce moment-là que la problématique du prix d’achat de départ prend tout son sens.

 

 

Exemple :

  • Achat d’un appartement neuf en 2018 : 200 000€
  • Valeur du même construit en 2008 : 120 000€

 

10 ans plus tard, si le marché immobilier n’a pas progressé, l’appartement construit en 2008 aura toujours la valeur de 120 000€. L’appartement construit en 2018 sera plus récent. Mais un acheteur préférera-t-il acheter un bien à 200 000€, ou le même à 120 000€ et réaliser éventuellement 20 000€ de travaux pour le rénover ?

 

Dans cet exemple, le prix d’achat était beaucoup trop important eu égard à la valeur d’un appartement équivalent récent. C’est le piège majeur de l’immobilier neuf et de la loi PINEL.

 

Notre conseil : Comparer le prix d’achat d’un appartement neuf à un appartement récent (moins de 10 ans) dans le même quartier, l’écart ne doit pas être supérieur à 30%

 

La gestion locative

 

L’un des objectifs d’un investissement immobilier est la recherche d’un investissement rentable et sûre.

 

La rentabilité dépend de nombreux paramètres, notamment la gestion locative. Mais quelle est la meilleure stratégie ?

 

 

Faire gérer son appartement par une agence ou le gérer soi-même ?

 

Si le fait de confier votre appartement à une agence est confortable, cela a un coût. À la question des honoraires, les agences répondent souvent que ces frais sont déductibles, mais déductibles de quoi ? À hauteur de combien ?

 

Ces honoraires sont déductibles des revenus fonciers, ce qui va limiter vos revenus fonciers et par conséquent l’impôt généré par les loyers, selon votre Tranche Marginale d’Imposition.

 

 

Comment calculer sa tranche marginale d’imposition ?

 

Vous trouverez ci-dessous le barème 2018 pour 1 part fiscale :

 

 

Pour déterminer votre tranche marginale d’imposition il convient de :

 

Déterminer votre nombre de parts fiscales

  • 1 part par adulte
  • 0.5 par enfant
  • 1 part à partir du 3ème enfant

 

Calculer le barème en multipliant le barème initial par le nombre de parts

 

Exemple : 1 couple marié ayant 1 enfant à charge

 

Leur nombre de parts fiscales est de  2.5 ( 1 par adulte et 0.5 pour l’enfant).

 

Leur Revenu net imposable est de  63 500€

 

 

Ce couple se trouve donc dans la Tranche Marginale d’Imposition de 14%, ce qui leur permettra de bénéficier d’une économie d’impôt de 14% (tranche marginale d’imposition) + 17.2% ( prélèvements sociaux).

 

Au total, la réduction d’impôts sur les frais d’agence pour ce couple sera de 31.2% (14%+17.2%).

 

Donc pour 100€ de frais d’agence, en réalité le coût après impôt sera de 69.8€.

 

 

Quels sont les frais d’agence ?

 

Voici les frais d’agence moyens appliqués dans le cadre de la gestion locative :

 

  • Recherche de locataire : 1 mois de loyer hors charges
  • Gestion courante : 5 à 7% du montant du loyer
  • Etat des lieux : 3€/m²

 

 

Faut-il souscrire aux assurances locatives ?

 

2 types d’assurances existent :

 

Assurance carence/vacance locative 

 

L’objectif de cette assurance de vous couvrir en cas de difficulté à trouver un locataire suite au départ d’un locataire.

 

D’abord, le locataire sortant doit respecter un préavis, de 3 mois sauf si votre bien se trouve dans une ville classée en zone tendue, dans ce cas le préavis est ramené à 1 mois.

 

Une fois ce préavis passé, si vous n’avez pas trouvé de nouveaux locataires, l’assurance se met alors en place après une franchise d’un mois minimum, souvent 2 mois.

 

Le coût de cette assurance est en moyenne de 2% du loyer mensuel (déductible des revenus fonciers)

 

Exemple :

Le locataire vous informe de son départ le 1er mars, si votre bien se trouve dans une ville tendue (Lyon), il a l’obligation de vous payer le mois de mars.

 

Si vous n’avez pas trouvé de locataire le 1er avril, l’assurance commencera à vous indemniser en mai, le mois d’avril étant la franchise.

 

Si votre appartement ne se trouve pas dans une ville tendue, le locataire devra vous payer les mois de mars, avril et mai, l’assurance commencera à vous indemniser en juillet, le mois de juin étant la franchise.

 

 

Loyers impayés/dégradations/frais juridique

 

C’est LA CRAINTE des investisseurs, si un impayé reste très rare, cela arrive…

 

Il existe plusieurs moyens de s’en prémunir :

 

  • L’emplacement : plus il sera qualitatif, plus la demande locative sera élevée, plus vous pourrez être sélectif sur le locataire

 

  • Une sélection rigoureuse du locataire

 

Plusieurs assurances permettent de vous couvrir en cas de loyers impayés et sans franchise sur une durée de 12 mois.

 

Le coût de cette assurance est en moyenne de 2% du loyer

 

 

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