Comment optimiser son investissement immobilier en loi Pinel ?

 

Le dispositif Pinel est la dernière loi de défiscalisation immobilière à date. Il suscite un grand intérêt des investisseurs grâce à sa réduction d’impôts et au taux d’intérêt historiquement bas. La loi Pinel vous offre un investissement immobilier sur et rentable. Mais, il est néanmoins essentiel de vérifier un certain nombre d’éléments afin d’optimiser l’opération et éviter les mauvaises surprises.

 

Tout d’abord, il est important de noter que ce type de dispositif immobilier n’est pas nouveau puisqu’il existe depuis de nombreuses années.

 

 

Mais pourquoi tous les gouvernements depuis plus de 50 ans ont mis en place ce type de dispositif ?

 

Ces incitations fiscales ont pour but de répondre à un manque de logements en France. En effet, nous savons aujourd’hui que la construction immobilière n’a pas suivi la croissance démographique dans notre pays.

 

De nombreuses régions font donc face à un réel manque de logements . On assiste ainsi à un fort déséquilibre entre l’offre et la demande en logements, ce qui explique la flambée des prix de l’immobilier sur ces dernières années.

 

1. Privilégier un secteur a forte demande locative

 

 

Toutefois, on ne peut pas généraliser ce phénomène à l’ensemble du territoire tant les disparités sont importantes. Ainsi, si l’on observe un vrai manque de logements dans les grandes agglomérations, ce phénomène est moins vrai dans les endroits plus éloignés où la demande locative est plus faible.

 

L’un des risques majeurs d’un investissement immobilier est d’investir dans un lieu où la demande immobilière est faible. Même si cela peut être séduisant sur le papier, avec des prix inférieurs et donc une meilleure rentabilité, il faut éviter cette stratégie. De fait, trouver un locataire, s’avère aujourd »hui très difficile dans certaines régions. Notre conseil premier est de toujours privilégier l’emplacement dans une grande agglomération. 

 

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Le zonage en loi Pinel

Devant les difficultés des investisseurs à trouver un locataire dans certaines villes, le gouvernement a cadré d’avantage la loi Pinel en limitant les villes éligibles à ce dispositif (lire aussi: Le zonage en loi Pinel). En effet, ce zonage a pour but de protéger l’investisseur. Il consiste à concentrer les constructions dans les villes qui manquent de logements et dans lesquelles la demande locative est donc forte. Toutefois, si l’objectif était louable en théorie. En pratique, on observe plusieurs régions éligibles à la loi Pinel sans bénéficier d’une forte demande locative.

 

L’emplacement est la règle d’or de tout investissement immobilier, la loi Pinel n’échappe pas à ce principe.

Une vraie étude locative est donc primordiale avant de se lancer dans un investissement.

 

 

L’objectif principal de l’investisseur ne doit pas être uniquement la réduction d’impôts mais se constituer un patrimoine, optimiser son épargne, préparer sa retraite, etc. Il est donc essentiel de ne pas considérer uniquement la réduction d’impôt dans le choix d’un investissement. Mais surtout, ses caractéristiques intrinsèques (emplacement, prix, prestations, etc).

 

La location est donc le pilier du dispositif pendant la durée de conservation de l’appartement. Mais, bien souvent, une fois la défiscalisation terminée, l’investisseur souhaite revendre le bien, c’est le 2ème risque du dispositif.

 

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2. Maitriser le prix d’achat

 

Nombreux sont les investisseurs qui ont la mauvaise surprise d’apprendre, au moment de la revente de leur appartement, que sa valeur est inférieure à leur prix d’achat. La raison est simple : l’investisseur a trop souvent surpayé l’appartement.

 

L’erreur a donc été réalisé lors de l’achat du bien, pour 2 raisons :

 

Premièrement, l’investisseur, ne se concentre que sur « son effort d’épargne » et la réduction d’impôt, et oublie d’analyser le prix d’achat. Concentré sur la réduction d’impôt, il oublie qu’il achète avant tout un bien immobilier. Un bien qu’il va certainement revendre dans quelques années, et ce, bien souvent une fois la réduction d’impôt terminée.

 

La seconde raison vient du promoteur, qui connait par cœur ces lois de défiscalisation, et profite souvent de la réduction d’impôt pour augmenter sensiblement le prix de vente. Il est conscient que l’investisseur souhaite défiscaliser, et ne s’intéresse qu’à l’immobilier neuf et ne le comparera pas au marché de l’occasion.

 

Or, au moment de la revente, le futur acheteur n’aura ni réduction d’impôt ni les avantages d’un bien neuf, seules les qualités du bien et le prix le décideront à l’acheter.

 

Il est donc primordial, lors de l’achat, de comparer le prix du bien proposé au marché actuel, en analysant le prix d’un appartement d’une dizaine d’années dans le même quartier.

 

Il est bien sûr logique que le prix d’un appartement neuf soit supérieur à un appartement ancien, mais l’écart doit rester cohérent. Ainsi, plus la différence de prix sera importante, plus la revente sera incertaine. Au contraire, en achetant un bien neuf au prix d’un bien ancien, vous sécurisez la revente.

 

 

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