Le guide de l’achat d’un appartement neuf (VEFA)

 


L’Etat souhaite dynamiser la construction de logements neufs. Par conséquent, la majorité des lois de défiscalisation s’applique aux programmes immobiliers neufs.

 

L’appartement n’étant donc pas encore construit, le choix de l’investissement en loi Pinel et Censi-bouvard se réalise donc sur plan, avec le statut de la Vente en Etat Future d’Achèvement (VEFA).

 

Ce type de transaction est régie par la loi du 3 janvier 1967 (articles L. 261-1 et s. et R. 261-1 et s. du Code de la construction et de l’habitation).

 

Plus précisément l’article 1601-3 du Code Civil explique que
« La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.  Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ».

 

La VEFA se différencie d’une acquisition immobilière classique  par des étapes spécifiques à respecter. Notre rôle est donc de vous assister à chaque étape de votre acquisition.

 

 

 

Les 7 étapes essentielles d’une acquisition en VEFA

 

Étape 1 : un choix d’appartement en rapport avec votre profil patrimonial

 

Comme énoncé dans nos différentes fiches pratiques, Corneille Patrimoine vous propose de sélectionner l’investissement immobilier le plus adapté à votre situation patrimoniale.

 

Dans un premier temps, nous réaliserons un audit patrimonial. Cet audit nous permet donc d’appréhender vos objectifs et votre situation financière et fiscale. Cette étude nous permettra de déterminer la meilleure stratégie d’investissement et de répondre à la question suivante :

 

Quelle solution d’investissement s’avère la plus efficace compte tenu de votre profil et de vos objectifs?

 

Après avoir déterminé la loi fiscale la plus adaptée à votre situation et le budget correspondant, nous sélectionnons l’appartement le plus adapté et le plus intéressant pour vous.

 

Grâce à notre indépendance, nous sommes en mesure de vous proposer une large sélection d’appartements.

 

Cette étape est fondamentale. Nous ne nous répèterons jamais assez : vous n’achetez pas une loi Pinel, vous achetez un appartement. Celui-ci sera loué puis revendu : l’emplacement, les prestations, les qualités intrinsèques du bien immobilier sont donc primordiales !

 

Délai :  1 à 2 mois suivant votre disponibilité et les opportunités adaptées à votre profil.

 

 

Étape 2 : la signature du contrat de réservation

 

Une fois l’appartement sélectionné, à la différence d’un appartement déjà existant pour lequel vous signez un compromis de vente, vous signez ici un contrat de réservation.

 

Ce contrat doit être également contresigné par le promoteur. Et, il vous sera vous renvoyé par lettre recommandée. Vous bénéficiez alors d’un délai légal de rétractation de 10 jours. Pendant ces 10 jours, vous pourrez donc annuler la transaction et récupérer votre dépôt de garantie.

 

Le promoteur vous réserve ainsi l’appartement que vous avez choisi, en contrepartie vous devez verser un dépôt de garantie. Il sera consigné sur un compte spécial ouvert au nom de l’investisseur dans une banque ou chez un notaire.

 

Ce dépôt de garantie vous est restitué si :

  • Le promoteur vous informe d’un changement dans le contrat de réservation (modification du prix de vente, des prestations…)
  • Vous annulez dans le délai de rétractation
  • Vous n’obtenez pas l’offre de crédit

 

En revanche, si vous souhaitez annuler l’opération alors qu’il n’y a aucune modification sur le contrat de réservation, que vous avez dépassez le délai de rétractation et que vous avez obtenu une offre de crédit, alors le promoteur est en droit de conserver le dépôt de garantie.

 

Délai : directement suite à la sélection de l’investissement

 

Étape 3 : recherche du financement de l’opération

 

Suite à la signature du contrat de réservation, vous bénéficiez de 60 jours pour trouver une offre de crédit bancaire pour financer cet investissement.

 

Cette étape est fondamentale dans le succès et la rentabilité de votre opération. En effet, de nombreux éléments sont à optimiser, parmi lesquels :

  • Taux d’emprunt
  • L’assurance : les conditions
  • La garantie : les conditions
  • Remboursement anticipé : les conditions
  • Frais bancaires
  • Intérêts intercalaires

 

Corneille Patrimoine vous accompagne en vous trouvant les meilleures conditions du marché auprès de ses nombreux partenaires.

 

Délai : 2 mois suite à la réservation

 

 

Étape 4 : le contrat de vente définitif

 

Lorsque le prêt immobilier a été obtenu et que le projet peut être finalisé chez un notaire, on procède à la signature du contrat de vente définitif

 

Ce contrat reprend la description du bien vendu, le prix, les modalités de paiement et de révision éventuelle, les délais de livraison, la garantie d’achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur. C’est à cet instant qu’intervient le 1er paiement (échéancier) ainsi que les frais d’acquisition (frais de notaire).

 

Vous avez la possibilité de vous faire assister de votre notaire, ou de signer directement chez le notaire du vendeur.

 

Délai : en moyenne 4 mois suite à la signature du contrat de réservation.

 

 

Étape 5 : suivi du chantier

 

Une fois l’acte définitif signé, les travaux peuvent démarrer ou se poursuivre (s’ils avaient déjà démarré avant votre acquisition).

 

À chaque avancement du chantier, le promoteur vous demande un pourcentage du prix exigible selon le niveau du chantier.

 

La banque débloque alors cette somme et vous commencez à rembourser les intérêts intercalaires (que vous pouvez également repousser et commencer à rembourser à la fin des travaux).

 

 

Étape 6 : la livraison du bien immobilier neuf

 

  La livraison de l’appartement neuf permet à l’acheteur de bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel et de louer l’appartement.

 

La livraison s’accompagne du dernier règlement au promoteur. Cette étape est primordiale, il est impératif de dresser une liste de réserves  exhaustives, le promoteur dispose d’un délai d’un mois pour lever ces réserves ou utiliser son assurance vices apparents.

 

Délai : Suivant le délai de livraison, de 2 mois à 12 mois après la signature notaire. J+ 485

 

 

 

Étape 7 : la mise en location du bien

 

Corneille Patrimoine vous soulage de cette étape cruciale dans l’investissement en sélectionnant la régie locative et les garanties les plus adaptées à votre investissement.

 

A noter une modification dans la garantie pour les VEFA 2016

 

Le décret du mois de mars 2016 porte application de l’ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de vente en l’état futur d’achèvement qui rend obligatoire la souscription d’une garantie financière d’achèvement lorsque le vendeur d’un immeuble d’habitation ou mixte en état futur d’achèvement n’opte pas pour une garantie de remboursement. Il impose également à la personne qui constate l’achèvement de remettre au vendeur une attestation d’achèvement conforme à un modèle défini par arrêté.

 

Retrouvez nos programmes éligibles en loi Pinel

 

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