Investissement locatif : les meilleurs endroits pour investir

L’investissement locatif représente une opportunité d’investissement sûr et rentable. Alors pourquoi ne pas vous lancer ?

 

 

Face à la forte baisse de rentabilité des placements bancaires et de l’assurance vie, beaucoup de personnes recherchent un placement rentable et peu risqué. L’investissement locatif représente le parfait compromis entre rentabilité et risque faible. En effet, grâce aux différentes lois de défiscalisations, telles que la loi Pinel, vous pouvez acquérir un bien immobilier en bénéficiant d’un loyer et d’une forte réduction d’impôts, ce qui permet de réaliser un investissement locatif à moindre coût, grâce également au niveau historiquement faible des taux de crédit.

 

Si sur le papier cette idée semble très séduisante, tout n’est pas si simple. Réussir son investissement locatif comporte de nombreuses étapes qu’il faut absolument respecter. Ainsi, il est essentiel de commencer par une étude personnalisée permettant de déterminer quelle loi de défiscalisation est la plus adaptée à votre situation.

 

Une fois le dispositif sélectionné, le moment est venu de déterminer un budget, selon votre impôt, mais surtout selon la trésorerie que vous souhaitez accorder à ce projet.

 

Ensuite, nous ne le répéterons jamais assez, la sélection du bien immobilier est essentielle, l’emplacement est primordial pour envisager une location facile et une plus-value immobilière à la revente.

 

De nombreuses questions ressortent, nous allons tenter de vous répondre aux principales questions de ce type d’investissement, en vous expliquant les différents types d’investissement locatif ainsi que les meilleurs endroits pour réaliser votre investissement.

 

 

Investissement locatif neuf ou ancien ?

 

Au-delà des préférences personnelles, d’un goût esthétique pour un appartement neuf ou ancien, le choix d’investir dans un appartement neuf ou ancien doit dépendre uniquement de votre situation fiscale et d’une étude de rentabilité. En effet, vous n’allez pas vivre dans cet appartement, la question affective ne doit donc pas intervenir dans ce choix. Alors comment choisir ?

 

 

Investissement locatif dans le neuf

 

 

Face au cruel manque de logements en France, les gouvernements successifs ont mis en place de nombreuses aides dans le cas d’un investissement immobilier neuf, plusieurs lois de défiscalisation se sont ainsi succédé (Périssol, De Robien, Scellier, Duflot, Pinel…) incitant les investisseurs à privilégier l’immobilier neuf.

 

Actuellement, la loi Pinel offre de nombreux avantages, d’abord une forte réduction d’impôts allant jusqu’à 21% du prix de l’appartement. Cette réduction d’impôts associée au loyer de l’appartement neuf permet de réaliser un investissement locatif pour un effort d’épargne très faible, grâce également au niveau historiquement bas des taux d’intérêt.

 

Autre avantage non négligeable, acheter un appartement neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits, de l’ordre de 2.5% au lieu de 8% pour un appartement ancien.

 

Par ailleurs, dans certaines villes, le fait d’acheter un bien neuf permet une exonération de la taxe foncière pendant 2 ans.

 

Ce dispositif vous permet, dans un premier temps, d’obtenir une réduction d’impôts importante, mais surtout d’investir dans un bien immobilier à moindre coût. De plus, ce montage permet de vous constituer un patrimoine de manière très rentable et peu risquée, à condition de respecter tous les critères d’un bon investissement.

 

 

Investissement locatif dans l’ancien

 

 

Selon votre situation patrimoniale et fiscale, investir dans l’immobilier ancien peut être plus intéressant, il est donc essentiel, avant de sélectionner un type d’appartement, de procéder à un audit patrimonial, permettant de déterminer quelle stratégie sera la plus adaptée à votre situation.

 

Mais dans quel cas est-il plus intéressant de se tourner vers un appartement ancien ?

 

D’abord, si vous détenez déjà plusieurs biens locatifs, ceux-ci vous génèrent des revenus fonciers qui sont doublement fiscalisés : au titre de l’impôt sur le revenu et au titre des prélèvements sociaux.

 

Nous venons de voir que la loi Pinel permet de réduire votre impôt sur le revenu, mais elle ne permet pas de réduire les prélèvements sociaux…

 

Une seule loi permet de réduire à la fois l’impôt et les prélèvements sociaux : LE DEFICIT FONCIER.

 

Le mécanisme est le suivant : vous achetez un appartement à rénover, vous aurez alors la possibilité de déduire 100% des travaux de vos revenus fonciers existants, permettant ainsi de réduire l’impôt et les prélèvements sociaux.

 

Dans le cadre du prélèvements à la source, l’Etat a accordé un effet incitatif portant à 150% la déduction de ces travaux pour 2018, c’est donc le moment idéal pour réaliser un investissement éligible au déficit foncier.

 

Autre dispositif fiscal pour un investissement locatif dans l’ancien. La loi Malraux.

 

Cette dernière vous permet d’avoir accès à des biens de prestige en hyper centre ville. Cet appartement sera totalement rénové et donnera lieu à une réduction d’impôts allant jusqu’à 30% du montant des travaux. Cette loi s’applique pour les biens immobiliers anciens dans le cadre d’une restauration d’un bien immobilier situé dans une zone protégée.

 

Enfin, le dispositif Monuments Historiques s’avère également très intéressant pour Réaliser un investissement locatif dans l’ancien.

 

Réaliser un investissement locatif dans l’ancien permet donc de bénéficier des avantages suivants :

  • Très fortes réductions d’impôts
  • Appartement de grand standing sur un emplacement premium en hyper centre ville
  • Aucun plafonnement de loyer ni de revenu du locataire.

 

 

Les meilleurs endroits pour un investissement locatif

 

Réaliser un investissement locatif peut être très rentable et représente un très bon moyen de se créer un patrimoine ou même de préparer sa retraite.  A condition de procéder à une sélection rigoureuse de l’emplacement du bien.

 

Globalement, si les prix de l’immobilier ont tendance à augmenter (2,1% en moyenne en 2018 dans les plus grandes villes de France) on constate de fortes disparités selon les régions. Ainsi, si les grandes villes progressent fortement, le marché s’avère beaucoup plus difficile dans de petites villes), il est donc primordial d’être très vigilant sur l’emplacement de l’appartement qu’il soit neuf ou ancien.

 

Mais comment choisir tel ou tel emplacement ? Qu’est-ce qu’un bon emplacement ? Tout d’abord, il est important de sélectionner une grande agglomération, en effet les emplois se concentrent de plus en plus vers les grandes villes, la population a clairement tendance à vouloir vivre proche de son lieu de travail. Donc choisir une région ou le nombre d’emplois est important est essentiel.

 

Une fois l’agglomération sélectionnée, il faut se poser la question des transports ? Comment les locataires accéderont à leur lieu de travail, aux écoles des enfants, aux commerces… La question du transport est incontournable, l’appartement doit donc comporter des moyens de transport en commun ( bus, métro, tramway…).

 

Enfin, les commerces et les écoles doivent être rapidement accessibles.

 

Quelles sont les villes qui tirent leur épingle du jeu ? Sur 2018 les deux villes où un investissement locatif est le plus rentable sont Rennes et Lyon. En effet, Lyon voit une augmentation de ses prix de 3,8% tandis que Rennes est la ville où les prix ont le plus augmenté avec une hausse de 4,4%.

 

Autre point essentiel, la revente ?  S’il est difficile de savoir comment va évoluer le marché à terme, les grandes villes auront toujours une demande de logements très importante, revendre un bien sera donc toujours plus facile. En 2018 Lyon et Paris sont les deux villes où les appartements se vendent le plus rapidement.

 

Nous avons avons présenté à travers cet article les différents mode d’investissement locatif, leurs avantages ainsi que les villes où investir dans le locatif apporte une réelle opportunité aux investisseurs. Si vous souhaitez plus de renseignement à ce sujet, n’hésitez pas à nous contacter, nous vous conseillerons avec plaisir. Corneille Patrimoine vous accompagnera de façon indépendante, gratuite et sans engagement : Contactez-nous !

 

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