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Investissement immobilier locatif Lyon

15/03/2021
Investissement immobilier Lyon: Quelle loi fiscale, quel quartier

Corneille Patrimoine, cabinet indépendant spécialisé dans l’investissement immobilier locatif à Lyon, vous présente ci-dessous  comment investir à Lyon. Si l’investissement immobilier locatif à Lyon se révèle intéressant, des disparités existent et de nombreuses options sont possibles:

  • Quel quartier choisir?
  • Quel prix au m² ne pas dépasser?
  • Quelle fiscalité?
  • Comment bénéficier des meilleures conditions de crédit?

 

 

Investissement immobilier Lyon clé

 

Investissement immobilier Lyon: Des taux de crédit bas

En ce début d’année 2021, les taux moyens des crédits immobiliers se sont stabilisé sous la barre des 1%. En effet, sur une durée de 20 ans, nos partenaires sont en mesure de vous proposer un taux de 0.88%. Si vous souhaitez investir sur 15 ans, nous pouvons obtenir un taux de 0.53%.

 

Investissement immobilier  Lyon: Neuf ou ancien?

En premier lieu, il est important de bien comprendre que le prix d’achat n’est pas le seul élément à prendre en considération lorsque l’on s’intéresse à un investissement immobilier.

En effet, pour bien appréhender le projet, il faut prendre en considération toutes ses composantes, notamment:

  • Fiscalité sur le loyer
  • Réduction d’impôt sur le prix d’acquisition
  • Taux du crédit
  • Frais de notaire

Ainsi, ne vaut-il pas mieux investir sur un appartement neuf à 200 000€ qui permet une économie d’impôt de 42 000€ plutôt qu’un appartement ancien à 180 000€ ne permettant aucune réduction fiscale?

 

CONTACTEZ-NOUS

 

  • Loi Pinel 

Depuis de nombreuses années et pour de multiples raisons, le gouvernement met en place des lois fiscales permettant à l’investisseur d’investir tout en réduisant ses impôts. C’est le cas de la loi Pinel

Lyon étant éligible à la loi Pinel, il peut être intéressant d’en profiter. En plus de bénéficier d’une réduction sur les frais de notaire, 2.5% au lieu de 8% pour un appartement ancien, la loi Pinel à Lyon vous permettra de réduire vos impôts.

 

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Pour bénéficier de la loi Pinel et de la réduction d’impôts vous devez:

  • Acheter un appartement neuf dans une ville éligible
  • Le mettre en location 6 ans minimum
  • Respecter un plafond de loyer et un plafond de ressources du locataire

En contrepartie, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 2%/ an du prix d’acquisition. Si la loi Pinel peut s’avérer intéressante, il est essentiel de bien analyser le prix au m² des appartements proposés. Ces prix peuvent être trop élevés par rapport à l’ancien.

 

NOS PROGRAMMES PINEL À LYON

 

Investissement immobilier dans l’ancien: Quelle loi fiscale choisir?

 

  • LMNP à LYON

Si la loi Pinel peut séduire de nombreux investisseurs en recherche de réduction d’impôts, d’autres auront intérêt à privilégier un investissement immobilier ancien LMNP dans la ville de Lyon. Alors pourquoi investir à Lyon en LMNP?

Tout d’abord, acquérir un bien existant peut permettre d’accéder à un emplacement plus central, plus prestigieux. Ainsi, il est impossible aujourd’hui d’investir à Lyon en loi Pinel dans l’hyper-centre. C’est possible en LMNP.

Ensuite, comme l’emplacement, les prestations de l’appartement peuvent être de meilleur standing: poutres, hauteur sous plafond, parquet ancien, moulures….Vous pouvez offrir toutes ces prestations de standing à votre locataire, ce n’est pas le cas dans l’immobilier neuf.

 

Investissement-immobilier-Lyon-cour-immeuble

 

Par ailleurs, investir à Lyon en LMNP n’impose aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire, vous pouvez ainsi pratiquer le loyer que vous souhaitez. Enfin, le statut LMNP n’impose aucune durée de conservation, contrairement à la loi Pinel qui impose de louer l’appartement 6 ans. Dernier avantage, en matière de fiscalité, s’il ne permet pas de bénéficier de réduction d’impôts, les loyers pourront être défiscalisés.

 

  • Loi Malraux à Lyon

Vous souhaitez investir dans l’immobilier à Lyon, mais vous préférez l’ancien?   La loi Malraux est faite pour vous.

Alors à quel type d’investisseurs s’adresse la loi Malraux? Tout d’abord, vous devez avoir un impôt sur le revenu supérieur à 10 000€/an.

Ensuite, de par la qualité de son emplacement et des prestations, on s’adresse à une clientèle cherchant à se constituer un patrimoine de grand standing, dans le centre-ville.

 

Investissement immobilier Lyon: quel prix au m² pour quel quartier?

Si l’immobilier à Lyon se révèle intéressant, certains quartiers se révèlent plus intéressants que d’autres. Surtout, on observe des disparités importantes dans la métropole lyonnaise.

 

1er et 2ème arrondissement

L’hyper centre de la ville lumière est gage de sécurité. En effet, les 1ers et 2èmes arrondissement de la ville de Lyon  regroupent tous les critères du parfait investissement locatif: nombreux commerces, restaurants, transports en commun, proximité Gare TGV, appartements de prestige…S’il est très difficile de trouver un appartement Pinel dans le centre de Lyon, on trouvera de belles opportunités d’appartements meublés, LMNP, à louer en courte ou longue durée.

 

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Le secteur est tellement prisé que le prix au m² a fortement augmenté ces dernières années, de 7 000€ à 9 000€/m² pour de petits appartements anciens rénovés. Au sud du 2ème arrondissement, derrière la gare Perrache, se trouve le nouveau quartier Confluence. Autrefois délaissé des lyonnais, il a été totalement transformé depuis 2010 et fait aujourd’hui figure de quartier phare avec son centre commercial de prestige, des appartements Pinel neufs de standing dont le prix varie entre 6 500€ et 7 500€/m².

 

3ème arrondissement

Le 3ème arrondissement est vaste, il commence en face de la place Bellecour, dans le quartier de la Guillotière, se prolonge sur le quartier d’affaires de la Part Dieu et se termine dans le quartier résidentiel de Montchat. C’est indéniablement le quartier d’affaires de la Part Dieu qui connaîtra le plus fort développement ces prochaines années. En effet, la capacité de la gare TGV sera multipliée par 2 tandis que le centre commercial sera également agrandi. Le projet Part Dieu prévoit la construction de 1 500 appartements neufs d’ici 2030. De par son emplacement très central, la proximité de la gare, son centre d’affaires, 2ème national, la présence de tous les moyens de transports, investir dans le quartier Part Dieu est gage de réussite. S’il peut être intéressant de se positionner sur des appartements meublés LMNP, notamment au travers de la location meublée courte durée, les meilleures opportunités sont clairement les appartements Pinel. Comptez 5 000€ à 6 000€/m².

 

4ème arrondissement

Le 4ème arrondissement, quartier de la Croix Rousse, est l’uns des quartiers les plus appréciés des lyonnais. Surplombant l’agglomération lyonnaise, il offre une vie de village avec de nombreux commerces tout en étant à 5 mn du centre ville.

On trouvera ici de superbes appartements anciens, dits “canuts”, très recherchés par les lyonnais pour leur hauteur sous plafond, leur plafond à la française et leurs poutres apparentes. Investir sur ce type d’appartements LMNP peut se révéler intéressant. Si les appartements neufs Pinel se font rares dans le quartier, quelques opportunités existent pour des prix moyens de 7 500€/m².

 

5ème arrondissement

Cet arrondissement se compose de 2 quartiers biens distincts:

  • le vieux lyon
  • Quartier point du jour

Le vieux Lyon se trouve de l’autre côté de la Saône, face à la presqu’île et à la place Bellecour. Très recherché pour ses appartements typiques de standing et son authenticité. On y trouvera principalement des appartements meublés LMNP et des appartements Malraux.

Le point du jour se veut plus résidentiel, moins adapté à un investissement LMNP, les appartements Pinel se révéleront très intéressants.

 

6ème arrondissement

C’est le quartier le plus cher de Lyon après le 2ème arrondissement. Face à la presqu’île, c’est dans ce quartier que l’on trouvera le splendide parc de la tête d’or mais également la cité internationale, lieu de nombreux congrès. À proximité du quartier d’affaires de la Part Dieu, le quartier des Brotteaux se veut chic et résidentiel.

Comptez 6 500€ à 7 500€/m² selon l’emplacement et la typologie d’appartements.

 

OPPORTUNITÉS À LYON 6

 

7ème arrondissement

Autrefois très industriel, le quartier s’est totalement réinventé en quelques années: l’arrivée de la gare TGV à Jean Macé, l’arrivée du tramway et bientôt une nouvelle ligne de tramway qui le reliera directement au 8ème arrondissement. De nombreux appartements Pinel ont été construits ces dernières années, rendant le quartier plus attractif.

Ce quartier très central est le secteur qui comporte le plus d’universités, les appartements meublés sont très demandés, autant les studios que les grands appartements pour de la colocation,  notamment avec l’arrivée de l’EM LYON en plein cœur du quartier.

Pinel ou LMNP, les 2 dispositifs se révèlent très intéressants pour ce quartier.

 

8ème arrondissement

Cet arrondissement comporte plusieurs quartiers. Tout d’abord le très prisé et très résidentiel Montchat, particulièrement recherché par les familles et les cadres: Vie de village, commerces de proximité, immeubles de prestige, le quartier a tout pour plaire.

On trouve ensuite Bachut, à proximité des hôpitaux. C’est l’uns des secteurs qui s’est le plus développé ces dernières années. Enfin, le quartier Etats Unis, est en cours de transformation: de nombreux projets Pinel sont en cours de construction.

Grâce à une parfaite connexion avec plusieurs lignes de tramway, la présence de nombreux hôpitaux, la demande locative du quartier est très forte. Les prix sont actuellement inférieurs aux quartiers environnants, 4 000€ à 5 000€/m², on peut donc s’attendre à une augmentation des prix à moyen terme.

 

9ème arrondissement

Autrefois délaissé des lyonnais, ce quartier est celui qui s’est le plus transformé ces 10 dernières années: Aménagement des quais de Saône, arrivée du métro, implantation de nombreuses entreprises, Cinéma multiplexe, brasseries BOCUSE.

De plus en plus de familles font le choix de s’y installer pour sa qualité de vie et son emplacement géographique stratégique:

  • Sortie rapide de la ville: Accès immédiat au tunnel de Fourvière et au  périphérique pour traverser l’agglomération
  • Métro pour rejoindre le centre en 5 mn

Les étudiants sont de plus en plus séduits par le quartier, grâce à la présence de nombreuses écoles, du campus René Cassin et à la ligne de métro permettant de rejoindre le centre ville directement en 5 mn.

 

L’AVIS DE L’EXPERT

Si l’investissement locatif à Lyon se révèle intéressant, il nécessite une expertise à plusieurs niveaux:

  • Fiscale
  • Immobilière
  • Financement

En premier lieu, une analyse patrimoniale globale de votre situation est impérative. Elle permettra de définir quelle loi fiscale est la plus adaptée à votre situation.

Une fois ce bilan patrimonial réalisé, l’étude de financement permettra de définir vos possibilités d’emprunt et ainsi de déterminer le budget de l’opération. Les conditions bancaires s’étant fortement renforcé, cette étape est essentielle.

Enfin, et c’est certainement la partie la plus importante: le choix de l’appartement:

 

Si certains quartiers tels que la presqu’ile, Croix Rousse ou le 6ème arrondissement sont des valeurs sûres, les prix de ces quartiers sont déjà très élevés, la rentabilité locative ne sera donc pas très  élevée, mais la demande locative y est très forte, le risque est donc nul. D’autres quartiers comme le 7ème, 8ème ou 9ème arrondissement sont moins prestigieux mais disposent d’une forte demande locative grâce à un réseau de transports très développé.

Que ce soit pour un appartement ancien LMNP ou un investissement défiscalisant, de nombreuses opportunités existent, n’hésitez pas à contacter nos conseillers !

 


Fort de 10 ans d’expérience dans le domaine de l’immobilier à Lyon, Corneille Patrimoine vous accompagne tout au long de votre investissement de façon indépendante et personnalisée. N’hésitez pas à nous contacter.

 

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