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Investissement immobilier: Doit-on investir près de chez soi?

02/09/2020
L’investissement immobilier locatif séduit les français, qui préfèrent investir près de chez eux

 Malgré la crise sanitaire du Covid-19, l’investissement immobilier est de plus en plus prisé. Valeur refuge par excellence,  plus sûr et moins volatile que les placements financiers, un investissement immobilier locatif s’avère très rentable à terme, à condition de respecter un certain nombre de critères.

Comment réussir son investissement immobilier locatif? Doit-on investir près de chez soi comme le font de nombreux français?

 les investisseurs sont plus nombreux à choisir des villes proches de leur lieu de résidence, mais pour quelles raisons? Est-ce un gage de réussite?

 


Ainsi, à travers, cet article, Corneille Patrimoine vous explique les nombreux avantages de l’investissement immobilier locatif. 


 

L’investissement immobilier quid du post-confinement

Trois mois après le confinement, l’investissement immobilier repart à la hausse. En effet, durant le confinement, les Français étaient 27% à vouloir réaliser un investissement immobilier près de leur lieu de résidence.

Quels sont les avantages à investir près de chez soi?

D’abord, la connaissance de la ville et de son environnement. Pour les investisseurs, lors d’une acquisition de bien, il est plus facile de se projeter proche de son cadre de vie plutôt qu’une ville éloignée. L’investisseur a donc l’impression de connaitre le marché, l’environnement.

Ensuite, si l’investisseur souhaite gérer lui-même cet investissement, la gestion sera plus facile. En effet, être à proximité du bien immobilier permet de chercher soi-même le locataire, de se déplacer en cas de besoin, réaliser lui-même des travaux. ll sent en confiance lors de son investissement immobilier.

Toutefois, quid des critères d’un bon investissement immobilier?

 

 

 

Comment réaliser un bon investissement immobilier ?

 

Corneille Patrimoine vous présente quelques critères indispensables pour réaliser un bon investissement immobilier locatif

 

L’emplacement

Toutes les études le démontrent depuis des décennies, l’immobilier répond à une seule règle: l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.

Mais comment choisir son emplacement?

Tout d’abord, , le dynamisme économique d’une ville est primordial pour un investissement immobilier. Plus une ville sera dynamique, plus elle créera des emplois et plus elle attirera de nouveaux habitants. En effet, les sondages montrent que le 1er critère lors de la recherche d’un logement est la proximité du lieu de travail. Dès lors plus une ville constituera un bassin d’emplois important, plus la demande locative sera élevée. Investir à Lyon, Nantes ou Bordeaux est ainsi plus sûr qu’investir à Dijon, Saint Etienne ou Béziers.

Une fois l’agglomération sélectionnée, le choix du quartier est très important. Comment choisir le quartier dans lequel investir? D’abord la présence de moyens de transports en commun est primordiale. En effet, à une période où les pouvoirs publics font tout pour limiter l’usage de la voiture dans les grandes villes, l’importance des moyens de transports en commun s’est fortement accentué, pour une question écologique autant que pour une question de pouvoir d’achat. Dès lors, sélectionner un quartier qui bénéficie d’un tramway, d’un métro permet de vous assurer une forte demande locative ainsi qu’une revente dans les meilleures conditions à terme.

Autre point important, la présence d’écoles, de commerces, permettant aux locataires d’accéder facilement aux besoins du quotidien.

Si investir en centre-ville ou dans une grande ville est sécurisant, réaliser un investissement immobilier dans des villes en périphéries des métropoles comme Sainte-Luce-sur-Loire dans l’Ouest de la France et Oullins pour Lyon peut aussi être intéressant puisque ces villes respectent les critères cités précédemment. Investir en périphérie permet également d’accéder à des prix plus attractifs et ainsi d’améliorer le rendement locatif. Toutefois, veillez à ne pas trop vous éloigner, plus on s’éloignera plus les temps de trajet seront importants et plus la demande sera limitée.

 

La sélection de l’appartement

Le choix d’un appartement dans le cadre d’un investissement locatif est moins important que pour une résidence principale. En effet il est important d’être conscient que vous ne vivrez pas dans ce logement. Les objectifs d’un investissement immobilier locatif sont nombreux: rentabilité, constitution d’un patrimoine, revenus complémentaires, transmission aux enfants…Mais le fait que l’appartement plaise à l’investisseur ne doit pas être un objectif.

Pour autant, il est important de bien sélectionner l’appartement afin qu’il plaise à la majorité. Ainsi, l’étage, l’exposition, la présence d’un extérieur, d’un stationnement constituent des points importants lors de la sélection du bien immobilier locatif.

 

Le prix d’achat

Le prix est évidemment très important. Malheureusement, trop souvent, lors d’un investissement immobilier défiscalisant ( loi Pinel, loi Malraux, Déficit foncier…) le prix de l’appartement est trop élevé. Trop d’investisseurs, aveuglés par la réduction d’impôts, n’analysent pas assez le prix proposé.

Ainsi, s’il est logique qu’un appartement neuf soit plus cher qu’un appartement ancien, il faut veiller à ce que la différence de prix ne soit pas trop importante afin d’éviter une moins-value au moment de la revente.

Investissement immobilier : est-il plus intéressant d’investir près de chez soi?

Pour synthétiser, avant de finaliser un investissement l est impératif de respecter les critères suivants:

  • Grande agglomération
  • Moyens de transports en commun
  • Commerces de proximité
  • Ecoles à proximité
  • Analyse exhaustive du prix d’achat

A partir du moment ou tous ces critères sont respectés, si l’on trouve un bien à proximité de son domicile, alors on peut valider cet investissement.

Mais attention, il faut d’abord commencer par respecter tous ces critères sans exception, pour trop d’investisseurs le seul critère est d’acheter dans la ville dans laquelle ils vivent, mais cette ville respecte-t-elle tous les critères? La personne vivant à Narbonne a -t-elle intérêt à investir à Narbonne plutôt qu’à Lyon ou à Paris?

Investissement immobilier : les avantages à investir près de chez soi

La 1ère question à se poser lors d’un investissement immobilier est l’objectif : Pourquoi réaliser un investissement immobilier près de chez soi ?

  • Réduire vos impôts
  • Percevoir un loyer
  • Constituer un patrimoine

Pour ces 3 raisons, il n’y a aucun avantage à investir à proximité. On voit qu’investir à proximité de chez soi ne répond qu’à une considération psychologique, cela rassure car on a l’impression de connaitre, de maîtriser.

Concrètement, financièrement parlant, quels sont les avantages à investir près de chez soi?

  • Limiter les frais de gestion: vous pourrez éviter de faire appel à une agence et ainsi économiser les frais de gestion -(6% en moyenne du loyer soit 36€ pour un loyer moyen de 600€)
  • Réaliser vous-même les travaux en cas de besoin

Pour un investissement nécessitant d’importants travaux et à condition que vous soyez compétents pour les réaliser, réaliser vous-même les travaux peut permettre une économie importante. Toutefois, imaginons que vous deviez consacrer 2 semaines de votre temps à réaliser ces travaux,  quel serait le coût d’investir loin de chez vous? Un déplacement, quelques nuits d’hôtel? 1 000€, 2 000€? Au regard d’un investissement de 200 000€, une économie de 2 000€ doit elle constituer un critère incontournable? Nous ne le pensons pas…

 

Quel dispositif choisir ?

Dans l’hypothèse où vous investissiez dans un appartement neuf ( loi Pinel) ou réhabilité ( déficit foncier), la question ne se pose même pas.

La seule économie à investir à proximité est le coût de la gestion. Il est 6% du loyer soit 36€/mois pour un loyer de 600€.

Ce coût est déductible fiscalement, aussi après fiscalité la réelle économie n’est que de 19€/mois.

Dès lors, faut-il faire de la proximité un critère d’investissement pour 19€/mois?

 

 


Corneille Patrimoine vous accompagne lors de l’achat de votre futur bien pour réaliser leur meilleur investissement immobilier locatif.


 

Pour plus de renseignements sur un investissement immobilier locatif près de chez vous n’hésitez pas à contacter nos équipes.

Fort de 10 ans d’expérience dans le domaine de l’immobilier, nos conseillers vous accompagne tout au long de votre investissement et vous propose un audit patrimonial adapté à votre profil.

 

 

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