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Ou investir en loi Pinel en 2020 ?

11/02/2020

Tandis que les prix de l’immobilier continuent à flamber dans les grandes villes françaises, la situation est plus difficile dans les petites et moyennes villes.

Ainsi, alors que des villes telles que Lyon, Nantes ou Rennes voient les prix de l’immobilier s’envoler, d’autres villes comme Clermont Ferrand ou Limoges affichent des baisses de prix.

Dès lors, si les taux d’intérêt restent historiquement bas et les lois de défiscalisation toujours très intéressantes, il est plus que jamais impératif de procéder à une analyse pointue du marché immobilier local avant de réaliser un investissement locatif.

Alors ou faut-il investir en 2020 ? Quels critères prendre en considération ?

 

Rentabilité où Sécurité ?

On entend beaucoup de choses sur la rentabilité d’un investissement immobilier neuf: Rentabilité garantie, forte rentabilité… Quelle réalité se cache derrière ces belles promesses ?

La rentabilité locative  se calcule comme suit: Loyer annuel net/ prix de l’appartement neuf.

 

EXEMPLE

prix d’achat: 200 000€         Loyer: 600€          Rentabilité : 3.6%

Compte tenu des plafonds de loyer de la loi Pinel, plus le prix sera élevé et plus la rentabilité sera faible, mais plus le risque sera limité. Au contraire, comme pour un placement financier, plus la rentabilité est forte plus le risque est élevé.

Globalement, les grandes agglomérations offrent moins de rentabilité mais un risque locatif limité et surtout une hausse des prix plus importante.

En effet, entre 2009 et 2019, les prix des 10 plus grandes villes françaises ont augmenté 2.7 fois que les autres villes françaises. Dans ce cas, il est plus intéressant d’accepter une rentabilité moindre mais avec un risque limité pour la location et la revente.

 

EXEMPLE

Investissement loi Pinel à Lyon: 250 000€ pour un loyer de 600€ soit une rentabilité de 2.88%

Investissement loi Pinel à Clermont Ferrand: 250 000€ pour un loyer de 800€ soit une rentabilité de 3.84%

Au-delà du pourcentage, on voit que pour un prix équivalent, l’appartement loi Pinel à Clermont Ferrand permettra de percevoir 200€ de plus chaque mois, soit 24 000€ sur 10 ans, ce qui représente moins de 10% du prix de l’appartement. Quand on inclue l’impôt payé sur ces loyers, l’écart sur 10 ans est de 5% du prix initial.

 

L’avis de l’expert

Nos 15 années d’expérience dans l’immobilier nous permettent d’avoir un retour d’expérience concret.

Rechercher la plus forte rentabilité, en plus d’être risqué, n’est pas intéressant sur le long terme, tous les chiffres le montrent. En effet, une rentabilité supérieure vous obligera à sélectionner une petite ville qui présente un risque locatif supérieur et surtout qui se valorisera moins à terme.

Depuis toujours, la rentabilité locative des grandes villes est inférieure mais le risque locatif est plus faible et surtout les prix augmentent beaucoup plus vite.

Sur ces 10 dernières années, les prix des 10 plus grandes villes françaises ont augmenté de 27.2% alors que les prix des 40 plus grandes villes ont augmenté de seulement 10.4%, pire les zones rurales ont vu leur prix baisser de 5.5%.

Voyons maintenant quelles grandes villes s’avèrent les plus intéressantes pour investir en loi  Pinel en 2020.

 

Loi-Pinel

 

 

Lyon

La ville lumière reste une ville phare en matière d’investissement locatif Pinel. En effet, elle possède tous les arguments pour assurer un placement immobilier locatif sûre grâce à marché de l’emploi très dynamique, un cadre de vie très recherché et une demande étudiante forte. Si le rendement locatif n’est pas le plus intéressant de par des prix élevés, le risque locatif est totalement nul et le marché se valorise chaque année,  signe d’un marché immobilier dynamique. Ainsi, sur ces 10 dernières années les prix de l’immobilier à Lyon ont augmenté de 61%, soit 6 fois plus qu’une ville moyenne.

Lyon bénéficie tout d’abord d’une situation géographique idéale qui lui octroie une place centrale dans les échanges touristiques, professionnels ou encore économiques. A seulement 2h en TGV de la capitale, il est également possible de relier la côte méditerranéenne en un temps record. De plus, l’aéroport de Saint-Exupéry qui accueille plus de 10 millions de voyageur chaque année relie les capitales du monde entier.

Acteur économique majeur du territoire français et métropole d’envergure européenne, Lyon est une ville dynamique.  Deuxième place financière derrière le quartier d’affaires de la Défense, Lyon attire de plus en plus d’actifs. Chaque année c’est de plus de 14 000 nouveaux habitants qui choisissent de s’établir au sein de la métropole. La demande locative est donc forte et cette tendance n’est pas prête de s’estomper au vu des projets de développement de la ville.

En effet, la première ville française pour la création d’entreprise accueille également plusieurs sièges sociaux. Les quartier Part Dieu et Confluence sont en pleine transition économique. Ces deux quartiers vont alors lier dynamisme social et performance économique.

C’est également une ville étudiante de premier plan avec plus de 150 000 étudiants. En effet, Lyon propose des formations complètes dans des établissements d’enseignements supérieurs prestigieux. Ses pôles de recherche sont reconnus dans le monde entier. Sa qualité de vie et son bassin d’emploi encourage donc les étudiants à s’établir par la suite au sein de l’agglomération lyonnaise.

Représentant la deuxième ville touristique de France derrière Paris, Lyon possède de solides arguments au niveau culturel et touristique. Inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO depuis 1998, Lyon possède un charme et une réelle identité grâce à son important héritage historique Sa gastronomie a une réputation mondiale.  Les aménagements et ses infrastructures en font une ville propice à la détente.

Victime de son succès depuis quelques années, une grande disparité apparait entre l’offre et la demande. L’offre de logement n’est plus suffisante pour répondre à l’ensemble des demandes locatives.   Que ce soit pour un ciblage étudiant, de familles ou d’actifs la demande locative restera forte. Ce marché immobilier est signe de la vitalité et du dynamisme lyonnais.

 

Nos programmes Pinel à Lyon 

 

Nantes

La cité des Ducs représente également une ville de référence en matière d’investissement immobilier locatif. En effet, elle possède, tout comme Lyon, tous les éléments pour investir en Pinel en 2020.

Ville emblématique de la façade Ouest française, Nantes possède un des plus grands taux de croissance du pays depuis plusieurs années. Son dynamisme économique n’est donc plus à démontrer ce qui en fait un bassin d’emplois incontournable.

Outre un fort dynamisme économique et donc la possibilité de trouver un emploi facilement, Nantes est également une ville particulièrement recherchée où il fait bon vivre . La politique de développement durable mise en place par la ville est appuyée par son label de capitale verte européenne. En effet, cette politique est au centre des préoccupations environnementales actuelles, ce qui séduit chaque année de plus en plus d’actifs. Nantes représente alors le parfait compromis pour lier avec harmonie cadre de vie idéal et ambition professionnelle.

Nantes bénéficie également d’un emplacement géographique recherché. Paris ainsi que la côte atlantique sont accessibles rapidement par TGV ou en voiture. En plus d’avoir une forte demande locative émanent des actifs, une forte communauté étudiante est présente à Nantes. Avec des formations dans tous les domaines, on retrouve des établissements de renom tels que les écoles Centrale, les Mines, Audencia… De ce fait, ce n’est pas moins de 56 000 étudiants qui ont fait le choix de la cité des Ducs. Ainsi, le bassin d’emploi s’est adapté pour proposer des emplois aux jeunes diplômés qui, pour la plupart, ont pour ambition de rester au sein de la ville.

Son économie dynamique regroupe des pôles de compétitivité majeurs dans un ensemble de secteurs porteurs. Son pôle industriel agroalimentaire occupe la première place nationale et son pôle aéronautique se hisse au second rang. La ville a également su prendre le virage du numérique en obtenant le label de Frenchtech.

Ainsi, Nantes est une ville attractive présente et performante dans tous les secteurs. Sa croissance démographique est la résultante d’une économie dynamique qui est elle-même favorisée par ses formations scolaires de qualités. De plus, la qualité de vie de la cité des Ducs offre aux habitants tous les avantages d’une métropole à une échelle plus humaine. La proximité de la capitale et de la côte atlantique rend possible les week-end détente à la plage autant que les visites parisiennes. Le marché immobilier nantais est alors idéal pour investir en Pinel en 2020.  

Si les prix restent élevés, investir en loi Pinel à Nantes vous assure une forte demande locative et une valorisation de votre bien, ainsi sur les 10 dernières années le prix de l’immobilier à Nantes a augmenté de 50%, soit 5 fois plus qu’une ville moyenne.

 

Nos programmes Pinel à Nantes

 

Villeurbanne

Villeurbanne, considérée comme le 10ème arrondissement de Lyon, est aujourd’hui une ville particulièrement intéressante pour réaliser un investissement immobilier locatif en Pinel. Limitrophe de Lyon, parfaitement desservie par les transports en commun , les prix de l’immobilier y sont plus raisonnables qu’à Lyon, de ce fait de plus en plus de lyonnais font le choix de vivre à Villeurbanne.

Villeurbanne est totalement intégrée à la métropole lyonnaise ce qui lui assure alors une forte demande locative. Cet emplacement stratégique aux portes de Lyon bénéficie du prolongement de toutes les lignes de transport en commun tant au niveau du métro, des tramways que des bus. Les habitants peuvent, de ce fait, se rendre en seulement 10 minutes dans le centre de Lyon, 15 minutes à la Part dieu et en 5 minutes dans le 6ème arrondissement. Le parc de la tête d’Or, véritable poumon vert lyonnais, est accessible en quelques minutes également.

De plus, autre atout de poids pour un investissement en Pinel, Villeurbanne se situe en zone A du dispositif Pinel. Cette zone est une nouvelle preuve de l’attractivité de la ville, assurant ainsi une demande locative et une rentabilité élevée. 

Au-delà de son évolution démographique, Villeurbanne bénéficie de nombreux autres avantages qui en font une ville idéale pour réaliser un investissement locatif. Tout d’abord, la population étudiante de la ville est un des points phare de son attractivité. . Il regroupe alors 40% du potentiel scientifique lyonnais avec 80 laboratoires de recherche. Les étudiants constituent une des principales cibles pour la location d’un logement. Pas moins de 23 000 étudiants, 1 500 chercheurs et 1 300 doctorants sont présents sur le campus de la Doua.

Enfin, en réalisant un investissement locatif via le dispositif Pinel à Villeurbanne, vous aurez accès à des prix plus compétitifs qu’à Lyon, tandis que le loyer sera identique puisque Lyon et Villeurbanne se trouve en zone A. La rentabilité d’un investissement en loi Pinel à Villeurbanne sera donc supérieure à un investissement en loi Pinel à Lyon.

 

Nos programmes à Villeurbanne

 

N’hésitez pas à nous contacter, Corneille Patrimoine vous conseillera objectivement  puis vous accompagnera de façon indépendante, gratuite et sans engagement.

 

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