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Investir dans l’immobilier : les étapes d’un bon investissement !

28/06/2020
Comment réaliser un bon investissement immobilier ?

Investir dans l’immobilier est souvent synonyme de rentabilité et de sécurité.  Si ces adjectifs peuvent effectivement être attribué à l’immobilier, il est impératif de respecter plusieurs critères. En effet, pour réussir un investissement immobilier , quelque soit le dispositif de défiscalisation, il faudra absolument prendre suivre plusieurs étapes. Mais quelles sont ces étapes ? Comment investir dans l’immobilier de façon qualitative ? Nous vous détaillons tout cela dans la suite de l’article.

 

 

Investir dans l’immobilier, les différentes étapes

 

La sélection de la ville

 

On dit souvent que l’immobilier répond à 3 règles: l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.

C’est effectivement la base d’un investissement. Mais comment définir un bon emplacement? Quelle ville choisir? Quel quartier?

Tout d’abord, le premier élément à observer est l’évolution démographique d’une ville. L’immobilier étant soumis au principe de l’offre et de la demande, c’est logiquement que, plus la population augmente, plus la demande locative sera importante. Ainsi, des villes comme Lyon ou Nantes voient leur population évoluer de façon exponentielle, ce qui influence directement la demande locative. Depuis des années, on observe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande dans les grandes villes telles que Paris, Lyon, Nantes. Ce déséquilibre est l’explication principale de la forte augmentation des prix, dans la mesure où la demande est nettement supérieure à l’offre. Le gouvernement a donc mis en place différentes lois fiscales afin d’encourage la construction de logements neufs dans ces villes et C’est l’objectif de la loi Pinel, votée en 2014, qui permet aux investisseurs d’acheter un appartement neuf et de bénéficier de nombreux avantages: frais de notaire réduits, forte réduction d’impôts…

Autre point essentiel à prendre en considération pour réussir son investissement immobilier locatif: le dynamisme économique. Plus une ville sera dynamique, plus elle créera des emplois et plus elle attirera de nouveaux habitants qui souhaiteront vivre à proximité de leur lieu de travail. Investir dans une ville qui constitue un bassin d’emplois important est donc gage de réussite.

Egalement, l’attrait touristique est important lors d’un investissement immobilier. Effectivement, le tourisme va aussi influer positivement sur le dynamisme économique d’une ville. Une ville qui accueille de nombreux touristes se veut être particulièrement avantageux pour l’immobilier, notamment lorsqu’il s’agit de faire de la location courte durée.

Un autre élément est devenu essentiel au fil du temps:  la présence de transports. A une époque ou le pouvoir d’achat est au centre des préoccupations, de plus en plus de personnes utilisent les transports en commun au détriment de la voiture. Toutes les études le démontrent, le 1er critère lors du choix d’un logement est le temps de trajet entre le domicile et le lieu de travail. Dès lors, plus le quartier bénéficiera de transports en commun, plus il sera demandé, et plus les prix tendront à augmenter. Ainsi, une ville tel que Lyon qui dispose d’un réseau de transport en commun important voit les prix de l’immobilier et les loyers augmenter chaque année. Par ailleurs, dès lors qu’un nouveau moyen de transport arrive dans une ville, on observe une forte hausse des prix de l’immobilier, on observe ce phénomène dans des villes comme Oullins avec l’arrivée du métro en 2013, Meyzieu avec l’arrivée du tramway et aujourd’hui Saint Genis Laval.

Enfin, la population étudiante représente également une réelle opportunité lorsqu’on investi dans l’immobilier locatif. Effectivement, les étudiants représentent une des cibles principales d’un investissement immobilier, notamment via le dispositif LMNP. Ainsi, les villes qui accueillent de nombreux étudiants bénéficient d’un avantage favorable en ce qui concerne l’immobilier locatif.

Pour réussir son investissement immobilier locatif, il faut donc choisir une ville disposant:

  • d’un fort dynamisme économique
  • d’un réseau de transports en commun efficace
  • d’une forte demande étudiante
  • d’une croissance démographique

 

La sélection du quartier

Une fois la ville sélectionnée vient le choix du quartier dans la ville. Nous l’avons dit précédemment: l’emplacement est l’élément clé d’un bon investissement immobilier. Mais comment choisir le bon emplacement ? Est-il préférable d’acheter un appartement en loi Pinel à Lyon 2, Lyon 3, Croix Rousse ou Gerland?

Dans un premier temps, il vous faudra regarder la proximité des transports en commun. Comme nous l’avons évoqué précédemment, la proximité des transports en commun est un des critères essentiels lorsqu’un locataire recherche un bien immobilier à louer. Plus les transports en commun se situent à proximité de votre bien, plus la demande locative sera élevée.

Dans un second temps, la présence des commerces et services au alentours de la résidence est également un critère important. La possibilité d’effectuer ses achats quotidiens sans avoir la nécessité d’être véhiculer va améliorer la qualité de vie de vos locataires et ainsi directement influer positivement sur la demande locative.

Enfin, pour attirer les familles et les étudiants, la proximité des écoles constituera un critère fondamental.Si votre cible locative se tourne vers les étudiants, la proximité des facs est un élément très important et particulièrement avantageux. En effet, la possibilité de rejoindre rapidement et facilement leur lieu d’étude vous assure une forte demande locative. Si votre cible locative s’oriente vers les familles, la proximité des crèches, écoles et collèges sera importante.

Respecter ces 3 critères vous assurer une forte demande locative et une revente dans les meilleures conditions. Toutefois,pour être encore plus efficace, il sera important de sélectionner l’emplacement selon la typologie de l’appartement sélectionné et typologie de locataire recherchée.  Ainsi, si vous décidez d’investir sur un studio à destination d’étudiants, la proximité des facultés est la priorité, tout comme la proximité des transports en commun, en revanche la proximité de crèches et de collèges n’aura pas d’intérêt.

 

La sélection du bien

Une fois les deux étapes précédentes validées, la sélection du bien est l’élément final de votre investissement immobilier. Pour cela, il vous faudra analyser plusieurs critères.

En premier lieu, les éléments qui constituent la copropriété sont importants. Il vous faudra privilégier des petites copropriété, de façon à limiter le montant des charges.. Egalement, l’état de la façade, de la toiture et des parties communes seront des éléments très importants. Pour éviter de mauvaises surprises, il est impératif  d’analyser les éléments suivants:

  • les PV d’assemblée générale
  • le règlement de copropriété
  • les diagnostics

Ces documents vont vous permettre d’analyser l’état de l’immeuble, d’anticiper de futurs travaux…

Vient ensuite l’appartement lui-même: son étage, son exposition, sa configuration sont essentiels.

Enfin, l’élément clé de l’investissement réside dans le prix d’achat. En effet, il est absolument primordial d’acheter votre bien immobilier au bon prix. Prenons l’exemple d’ un investissement via le dispositif Pinel. L’avantage fiscal est très  intéressant. Néanmoins, il est important que le prix d’achat ne soit pas décorellé du marché sous prétexte qu’il donne droit à une réduction d’impôt…S’il est logique que le prix d’un appartement neuf soit supérieur à un appartement ancien, l’écart de prix doit rester cohérent et ne pas excéder 25%.

Comme vous pouvez le voir, réussir son investissement immobilier requiert un niveau d’expertise important: Analyser l’état d’un immeuble, d’un appartement, se procurer la liste de tous les futurs projets des années à venir du quartier…Sans oublier ‘expertise fiscale, avec une loi de finance qui évolue chaque année, il est donc fortement recommandé de s’adresser à un professionnel qui maitrisera chacune de ces étapes.

Fort d’une expérience de plus de 10 ans dans le secteur de l’investissement immobilier, Corneille Patrimoine vous accompagne dans toutes les étapes de votre investissement et ce, de façon indépendante et personnalisée.

Pour plus de renseignements sur un investissement immobilier, n’hésitez pas à contacter nos conseillers !

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