Pourquoi, comment, ou investir en déficit Foncier?

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Tandis que le contribuable français est déjà fortement fiscalisés sur ses revenus d’activité, il est encore plus lourdement fiscalisés sur les revenus du patrimoine.

À ce titre, les revenus fonciers sont donc doublement fiscalisés:

  • Tranche Marginale d’imposition selon vos revenus et votre nombre de part fiscales
  • Prélèvements sociaux: 17.2%

Ainsi, pour un contribuable qui se situe dans la Tranche Marginale d’Imposition de 30%, ses revenus fonciers sont fiscalisés à hauteur de 47.2%, presque la moitié!! Alors comment réduire cette lourde imposition? Un seul dispositif permet de réduire les revenus fonciers: le Déficit Foncier.

 

Pourquoi investir en déficit foncier?

Une double réduction fiscale

Le déficit foncier est un régime de droit commun non soumis au plafonnement des niches fiscales.

Adapté pour tout client disposant de revenus fonciers, le déficit foncier est le seul dispositif permettant de bénéficier d’une double réduction fiscale. En effet, en faisant l’acquisition d’un appartement à rénover, l’investisseur pourra déduire 100% des travaux de ses revenus fonciers, sans plafond. Ce qui permettra une double réduction d’impôts :

  • Au titre de l’impôt sur le revenu (selon la tranche marginale d’imposition)
  • Au titre des prélèvements sociaux (17.2%)

Ainsi, un investisseur se trouvant dans la tranche marginale d’imposition de 41% bénéficiera d’une réduction d’impôts de 58.2% sur une durée maximale de 10 ans.

Autre avantage, la défiscalisation est immédiate, contrairement à l’immobilier neuf (Loi Pinel) où vous devez attendre l’année de livraison pour bénéficier du gain fiscal (2 ans en moyenne).

 

Emplacement premium

Outre une forte optimisation fiscale, ce mécanisme permet d’avoir un choix plus important en termes de biens immobiliers.

En effet, un promoteur est obligé de trouver un terrain constructible pour construire des appartements neufs, or il est très rare de trouver un terrain constructible dans l’hyper centre d’une grande agglomération. C’est la raison pour laquelle  l’immobilier neuf se trouve souvent en périphérie (les terrains constructibles en centre-ville étant très rares).

Ce n’est pas le cas pour le déficit foncier. En effet, on peut tout à fait acheter un appartement ancien dans le centre-ville, réaliser des travaux et ainsi bénéficier de la double réduction fiscale offerte par le déficit foncier.

Ce type d’investissement ne constitue donc pas seulement un investissement fiscal mais avant tout une opération patrimoniale. Effectivement, l’investisseur acquiert un appartement ancien qui va profiter d’une rénovation entière et sera livré clé en main.

Ainsi, l’investisseur profite de la rénovation entière du bâtiment, parties communes et parties privatives. De plus, le bâtiment sera livré par le promoteur aux normes environnementales en vigueur.

 

SIMULATION PERSONNALISÉE

Forte rentabilité locative

La grande majorité des lois de défiscalisation obligent l’investisseur à respecter un plafond de loyer. Ce plafond grève bien souvent la rentabilité globale de l’opération.

Le mécanisme du déficit foncier n’impose aucun plafond de loyer. Cela permet donc d’optimiser le rendement global de votre investissement qui bénéficiera d’une forte rentabilité à 2 niveaux:

  • Locative
  • Fiscale

 

NOS PROGRAMMES EN DÉFICIT FONCIER

 

Comment investir en déficit foncier?

L’objectif de cet investissement est d’acquérir un appartement nécessitant d’importants travaux. En effet, plus les travaux seront importants, plus le gain fiscal sera élevé.

2 solutions peuvent être envisagées:

  • Déficit foncier sur-mesure
  • Déficit foncier packagé

Vous pouvez en effet réaliser vous-même votre opération. Pour ce faire vous devez acheter un bien, le rénover puis le mettre en location.

Si ce schéma peut être séduisant sur le papier avec la possibilité de choisir précisément un emplacement, la typologie de travaux, les entreprises chargées des travaux… Cela a en revanche une limite importante: le montant des travaux sera fortement limité.

En effet, vous n’aurez ici que des travaux dans les parties privatives. En estimant à 1 000€/m² les travaux, cela signifie que même en rénovant intégralement un appartement de 30m², les travaux déductibles seront de 30 000€…Si vous bénéficiez de 10 000€/an de loyers, avec les loyers sur ce bien, votre gain fiscal sera limité à moins de 3 ans.

Pour un investissement en déficit foncier packagé, l’aspect fiscal sera plus intéressant dans la mesure ou les travaux porteront sur les parties privatives mais également sur les parties communes. Or les parties communes représentent en moyenne 60% des travaux.

Dès lors, le gain fiscal sur une opération packagée sera 2 fois supérieur à une opération sur-mesure. Autre avantage, opter pour un déficit foncier global permet de bénéficier d’un projet totalement réhabilité, avec toutes les garanties des professionnelles ( biennale, décennale…) et ainsi n’avoir aucun travaux à prévoir sur les 10 prochaines années.

 

Investir à Lyon en déficit foncier

Au-delà de la fiscalité et de la rentabilité, il s’agit avant tout d’un investissement patrimonial. Celui-ci doit répondre à tous les critères d’un bon investissement immobilier. En premier lieu il est impératif de s’assurer de la demande locative du secteur.

 

Une forte demande locative

Sélectionner une grande agglomération bénéficiant d’un bassin d’emplois important. En effet, tous les sondages le démontrent, le 1er critère lors de la recherche d’un logement, que ce soit pour un acheteur ou un locataire, est la proximité entre le lieu de travail et le domicile.

Par conséquent, plus la ville sera dynamique sur le plan de l’emploi, plus la demande sera élevée. Or l’immobilier ne répond qu’à une seule règle: l’offre et la demande.

Autre critère qui a pris de plus en plus d’importance au fil du temps, les transports en commun. Dans une optique de rentabilité mais aussi pour une question de budget, un investissement immobilier locatif porte souvent sur de petites surface, du studio au T2. Cette typologie de bien immobilier intéressera surtout des jeunes, étudiants, jeunes actifs et jeunes couples. Pour une question de praticité mais aussi de budget, une large majorité de ces locataires ne seront pas véhiculés, la proximité des transports en commun est donc impérative.

Que ce soit sur le plan de l’emploi ou des transports en commun, Lyon constitue un excellent choix pour un investissement immobilier. En effet, la ville lumière constitue la 2ème ville la plus dynamique en France, après Paris. Son centre d’affaires, la Part Dieu, constitue le 2ème pôle économique français.

Enfin, avec plus de 170 000 étudiants, la capitale des gaules dispose d’une demande locative très importante…Le rapport entre l’offre et la demande est ainsi de 1 à 10!! La demande locative est donc très élevée, synonyme d’un investissement sécurisé, mais comment évoluent les prix?

 

Des prix en hausse constante

La rentabilité globale de votre investissement dépend de 3 facteurs:

  • Fiscalité
  • Loyer
  • Plus-value

Même si l’évolution des prix est incertaine par nature, certains indicateurs permettent d’anticiper. L’uns des indicateurs les plus importants est le flux migratoire.

En effet, il permet de comparer l’offre à la demande. Or l’évolution des prix n’est soumise qu’ à une seule règle: l’offre et la demande.

Tandis que l’agglomération lyonnaise a progressé de 400 000 habitants ces 15 dernières années, le nombre de logements construits s’élève à moins de 70 000 alors qu’il devrait être de 140 000!!

La demande étant nettement supérieure à l’offre, il est donc logique que les prix augmentent.

Les mécanismes de concentration des populations se renforcent. Les prévisions de 2030 ont été atteintes dès 2020.

La croissance démographique est ainsi de +1%/an pour une population de 2 500 000 habitants, ce sont donc 25 000 habitants supplémentaires chaque année, pour lesquels on devrait construire 10 000 logements. On construit en moyenne 4 000 à 5 000 logements chaque année, creusant ainsi le déficit entre l’offre et la demande.

Le gouvernement est parfaitement conscient de ce phénomène et à mis en place plusieurs dispositifs visant à développer la construction de logements neufs:

  • Loi de défiscalisation: Scellier, Duflot, Pinel…
  • Prêt à taux 0
  • Frais de notaire réduits

Malgré cela, l’offre est très limitée, les prix continueront donc à augmenter dans les villes à forte croissance démographique comme Lyon, Paris ou Nantes. Pour plus de renseignements n’hésitez pas à nous contacter.

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