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Foire Aux Questions Loi Pinel

31/05/2018
Prolongé en 2018, le dispositif fiscal Pinel interroge toujours autant...

Qui peut bénéficier de la loi Pinel ?

Tout d’abord les contribuables domiciliés en France et qui acquièrent un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) peuvent bénéficier du dispositif Pinel. De plus, sachez que même les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont éligibles à la loi Pinel. De même que les biens immobiliers, la souscription est prise en compte à 100 %.

Pour que la diminution d’impôts obtenue grâce à la loi Pinel soit avantageuse, il faut dépasser un seuil d’imposition minimum. Ce seuil dépend de votre profil patrimonial.

À partir de 2 000 € d’impôts (sur le revenu) par an, il est très probable que la loi Pinel représente pour vous une véritable opportunité.

L’opportunité d’investir ou pas se décide au cas par cas. D’autres critères tels que votre taux d’endettement est pris en compte. C’est pourquoi il peut être utile de demander une simulation sur rdv gratuit avec un de nos conseillers Corneille Patrimoine. Le contact humain est ici primordial, et vous pourrez ainsi lui poser toutes vos questions afin qu’il évalue la cohérence et la faisabilité de votre projet.

 

FAQ-loi-Pinel

 

Le bien, doit-il respecter certaines normes énergétiques ?

En effet, l’un des objectifs de la loi Pinel est de soutenir des ambitions écologiques. Ainsi, pour être éligible à la loi Pinel, le bien immobilier doit répondre à des niveaux de confort et de performance énergétiques RT 2012 ou BBC 2005.

L’ensemble des programmes présentés sur notre site, Pierre de Lyon respecte ces normes énergétiques.

 

Cette loi s’applique-t-elle à l’ensemble du territoire ?

Il existe une liste des villes pour lesquelles les biens immobiliers sont éligibles au dispositif Pinel. C’est ce que l’on appellera ici le zonage Pinel. 

Ainsi, il convient de distinguer 4 zones géographiques :

  • ZONE A BIS : Paris et 29 communes de sa proche banlieue ;
  • ZONE A : l’Île-de-France, la côte d’Azur, Lyon (et Villeurbanne), Lille, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération genevoise;
  • ZONE B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy…), certaines villes du littoral, la Corse et l’Outre-mer;

Le reste du territoire est concentré dans les zones B2 et C, non-éligibles au dispositif Pinel depuis le 31 mars 2018.

 

Faut-il respecter un délai de mise en location pour bénéficier du dispositif Pinel ? 

En effet, pour que le logement soit éligible au dispositif Pinel, il faut qu’il soit mis en location dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien immobilier.

 

Existe-il un plafond de ressources applicable aux locataires ?

Oui ! Pour pouvoir prétendre à une réduction d’impôts conséquente sous le dispositif Pinel, les revenus du foyer fiscal du locataire doivent être inférieurs à certains plafonds.

De fait, en règle générale, le plafond Pinel concernant les ressources du locataire est suffisamment élevé pour que 80% des candidats locataires soient éligibles.

Vous retrouverez l’ensemble des plafonds à respecter lors d’un investissement en Loi Pinel grâce à notre guide spécifiquement dédié à ce dispositif.

 

Existe-t-il un plafond de loyer applicable aux locataires ?

En fonction de la zone éligible, il existe bien des plafonds de loyer par m² de la loi Pinel pour 2018.

À ces plafonds légèrement inférieurs à ceux du marché libre, s’applique un coefficient multiplicateur. 

Celui-ci augmente le plafond du loyer pour les petites surfaces, celles-ci se louant proportionnellement plus cher que les grandes.

 

Puis-je louer mon appartement Pinel à ma famille ?

Véritable nouveauté de la loi Pinel, et un de ses plus grands atouts, l’investisseur peut dorénavant louer son bien immobilier à un descendant ou à un ascendant, à une double condition :

  • L’un ou l’autre ne doit pas être rattaché au foyer fiscal de l’investisseur,
  • L’un ou l’autre doit logiquement remplir les conditions de plafonds de loyers et de revenus.

Particulièrement adapté au ménage connaissant le départ d’un enfant du foyer pour raisons universitaires ou professionnelles. Cette disposition de la loi Pinel ne doit pas être le seul vecteur du choix d’investissement. Elle doit représenter une motivation supplémentaire dans une optique d’optimisation patrimoniale globale.

Cependant, il n’est malheureusement pas envisageable dans ce cas de cumuler APL (Aide Personnalisée au logement) et ALS (Allocation Logement Social) avec la réduction d’impôts Pinel.

 

D’autres déductions fiscales sont elles cumulables avec la loi Pinel ?

Se voulant souple, le dispositif Pinel n’empêche pas de bénéficier de certaines déductions d’impôts :

  • La taxe foncière : elle est déductible des revenus fonciers. Si la taxe des ordures ménagères est financée par le locataire, elle est alors soustraite du montant à déduire.
  • Les frais de gestion en loi Pinel : dans le cas où le bien immobilier est géré par une société de gestion immobilière, les sommes engagées sont déductibles dans la limite du montant annuel des loyers.
  • L’intérêt d’emprunt en loi Pinel : dans le cas où le bien immobilier est financé à l’aide d’un prêt bancaire, les intérêts d’emprunt payés sont déductibles dans la limite du montant annuel des loyers.

 

La loi Pinel s’applique-t-elle en Outre-Mer ?

En effet, le gouvernement a prévu un dispositif particulier concernant cette région, sobrement baptisée Loi Pinel Outre-Mer. Présentant plusieurs particularités, n’hésitez pas à nous contacter si cette spécificité vous intéresse.

 

Est-il possible de protéger la rentabilité de votre investissement en Loi Pinel ?

Traditionnellement, les deux principales préoccupations des investisseurs concernent les loyers impayés et l’absence de locataire. Ces deux éléments peuvent grever la rentabilité de votre investissement.

Toutefois, comme précisé dans notre guide Pinel, plusieurs points sont à étudier de près, car, si ce dispositif s’avère intéressant, les arnaques sont bien présentes. Aussi, les conseillers de Corneille Patrimoine vous guident efficacement dans votre projet à travers une optique d’optimisation patrimoniale globale, vous apportant sérénité et accompagnement dans votre projet.

 

 

Dois-je obligatoirement inclure mon parking dans mon prix d’acquisition ?

Le parking n’intégrant pas la mesure de la surface fiscale de votre bien, plusieurs facteurs déterminent la réponse à ce questionnement.

Les conseillers de Corneille Patrimoine vous proposent alors d’établir plusieurs simulations, pour statuer si, suivant l’emplacement et la rentabilité de l’investissement, il est préférable d’intégrer le garage au dispositif fiscal ou si, au contraire, il est plus rentable de ne pas le faire.

 

Quel rendement puis-je espérer en loi Pinel ?

Le rendement locatif brut représente également un indicateur primordial de la viabilité du projet. Ainsi, celui-ci s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement. La plupart des investisseurs de pierre visent un rendement d’environ 5%, à ajuster selon la conjoncture de marché.

 

Pour l’exemple, nous allons étudier l’un de nos programmes au cœur de Lyon 8ème.

Ainsi, sur ce projet immobilier neuf, que vous pouvez retrouver sur notre site Pierre de Lyon, un T1 de 36,5 m2 (et 6,55m2 de terrasse), acquis 205 000 €, et loué à 12,50 €/m² (zone A), ramené à 11.90€/m² par arrêté préfectoral à Lyon.

Auquel il convient d’appliquer la formule du coefficient pondérateur, ici : CM = 0,7 + 19 / 39,75. Soit 1,18. (A noter le plafonnement du coefficient à 1.2).

D’où 1.18 X 11.90 = 14.04 €/m².

De fait, cet appartement T1 génère annuellement 6 690 € (14.04 X 39,75 X 12) de loyer et son rendement locatif brut s’élève donc à 3,26 %. Or, ici, pour une durée de mise en location de 9 ans, l’avantage fiscal est de 18 %, à savoir de 2 % par an.

En conséquence, durant chaque année de l’avantage fiscal, le rendement locatif de cet investissement va s’élever à 5,26 %.

 

 

Est-il possible de perdre les avantages fiscaux accordés par la loi Pinel et dans quelles conditions ?

C’est une possibilité, vous pouvez perdre vos avantages fiscaux acquis avec le dispositif de défiscalisation Pinel dans les cas suivants :

  • Si vous ne trouvez pas un locataire douze mois après la livraison de votre logement. Vous ne pouvez alors plus prétendre à la réduction d’impôts.
  • Au cas où, pendant la période de location obligatoire (6, 9 ou 12 ans), votre bien est inoccupé pendant plus de 12 mois consécutifs entre deux locations. À nouveau, vous perdez les avantages fiscaux au prorata temporis des années restantes.
  • Si vous rompez votre engagement de louer votre logement pendant la durée choisie : 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Vous devez le louer pendant 6 années consécutives, 9 années consécutives ou 12 années consécutives pour bénéficier de la défiscalisation.
  • Dans le cas où vous habitez vous-même votre logement au lieu de le louer comme prévu, ou si vous ne respectez pas les conditions de location de la loi notamment concernant les proches. Vous ne pouvez plus alors bénéficier de la réduction d’impôts.
  • Dans l’éventualité où les plafonds de loyer de la loi Pinel autorisés chaque année par décret sont dépassés. Rappelons que ces plafonds sont définis selon la zone géographique.
  • De plus, dans le cas où les plafonds de ressources de vos locataires ne sont pas respectés. Ces plafonds sont définis en fonction de la zone.
  • Si vous revendez votre logement avant la fin de la période pour laquelle vous vous êtes engagé(e) à le louer : 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
  • Au cas où votre logement n’est pas utilisé comme résidence principale par votre locataire.

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