Encadrement des loyers à Lyon : Les 4 choses à savoir !

Depuis de nombreuses années, les prix et les loyers ne cessent d’augmenter dans les grandes agglomérations. Lyon en est le parfait exemple puisque ses prix ne cessent d’augmenter, que ce soit pour les locations comme les prix de vente.

Afin de limiter cette inflation, la municipalité a voté un encadrement des loyers à Lyon. En effet, tandis que Lille et Paris expérimentent  l’encadrement des loyers,  Lyon et Villeurbanne le mettront en place à partir du 1er novembre 2021.

Encadrement des loyers Lyon : L’état du marché

Afin de pratiquer un encadrement de loyers à Lyon et Villeurbanne, Le préfet déterminera  les loyers de référence applicables en fonction des niveaux de loyers constatés par l’Observatoire local des loyers (OLL). En résulte donc :

1. standard : un loyer de référence
2. majoré : un loyer de référence majoré de 20 %
3. minoré : un loyer de référence minoré de 30 %

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Ceux-ci sont exprimés par un prix au mètre carré selon plusieurs paramètres:

•  Surface habitable
• Catégorie de logement
• Secteur géographique
• Typologie de logement: meublé ou nu

Actuellement, Selon l’Observatoire des loyers, le loyer mensuel médian de Lyon et Villeurbanne s’élève à:

• 12 €/m2 pour des appartements de taille moyenne
• 16,2 €/m2 pour les petits logements.

Quel montant d’encadrement des loyers à Lyon ?

Le dispositif d’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne s’applique aux logements loués nus et meublés, ainsi qu’au bail mobilité.

Concernant le bail mobilité, une particularité à été mise en place. Si votre bien est votre résidence principale, il n’y aucune possibilité d’échapper à cet encadrement. Or, si votre bien est votre résidence secondaire vous pourrez l’éviter si vous ne dépassez pas 8 mois de mise en location.

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Concrètement, le dispositif d’encadrement des loyers s’appliquera au moment :

• De la signature du bail

Le loyer des appartements à Lyon et Villeurbanne est aujourd’hui fixé librement.

A partir du 1er octobre 2021, celui-ci devra être fixé dans la limite du loyer de référence majoré.

Le propriétaire pourra toutefois augmenter le loyer si l’appartement dispose de certaines caractéristiques. Celles-ci portent sur la localisation ou le confort du logement.

• Du renouvellement du bail

Le locataire pourrait demander une diminution de loyer s’il est supérieur au loyer de référence majoré.

Lorsque le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, Le bailleur peut proposer une réévaluation du loyer à son locataire, dans la limite du loyer de référence minoré.

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 Comment limiter la hausse des loyers ?

La métropole souhaite utiliser tous les leviers permettant de limiter la hausse des prix et des loyers. Le gouvernement envisage plusieurs solutions.

En premier lieu, il souhaite  limiter le découpage des grands appartements en petites surfaces. En effet, plus un appartement est petit, plus son prix au m² est élevé. Ainsi, nombreux sont les investisseurs à acheter un grand appartement pour le diviser. Cela permet de limiter le prix d’achat, de bénéficier de loyers élevés et d’optimiser la rentabilité de l’opération. Découvrez comment optimiser la rentabilité de votre investissement.

Egalement en ligne de mire, l’immobilier meublé touristique. Ce concept conçu initialement pour voyager à moindre frais a totalement explosé ces dernières années. De nombreux investisseurs se sont orienté sur ce concept. Cela leur permet d’améliorer la rentabilité de leur investissement. Tandis que les appartements meublés représentaient 10% du parc immobilier locatif en 2000, il représente plus de 55% en 2020. Outre un loyer supérieur, les investisseurs bénéficient également d’une fiscalité particulièrement avantageuse.

Découvrez comment investir dans l’immobilier de tourisme à Lyon

Comment maintenir une forte rentabilité malgré l’encadrement des loyers à Lyon ?

Si l’encadrement des loyers est une bonne nouvelle pour les locataires, ce n’est pas le cas pour les investisseurs qui pourraient voir la rentabilité de leur appartement diminuer.

Alors comment s’organiser? Plusieurs leviers existent.

Encadrement loyers Lyon : Investir via un dispositif de défiscalisation

En premier lieu, la meilleure façon pour rentabiliser un investissement immobilier locatif est de bénéficier d’une réduction d’impôt, celle ci est importante et surtout immuable plusieurs années.

Ainsi, privilégier les lois Pinel, Malraux ou encore le déficit foncier permettra de bénéficier d’une rentabilité forte grâce à d’importantes réductions d’impôt.

En effet, le dispositif Pinel permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt de 2% par an du prix d’acquisition. Ainsi, investir 300 000€ en loi Pinel permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt de 6 000€/an.

La loi Malraux, qui s’adresse à des propriétaires dont l’impôt sur le revenu est supérieur à 10 000€/an, permet de réduire vos impôts jusqu’à 40 000€/an.

Autre dispositif très intéressant, le déficit foncier. Seule loi fiscale permettant de bénéficier d’une double défiscalisation: l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

La possibilité d’un complément de loyer

Selon l’article 140 de la loi Elan »  – Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. »

A ce jour, les motifs justifiant un complément de loyer ainsi que les limites de ce montant ne sont pas définis par ce décret.

Par conséquent, si le bien dispose d’une vue dégagée, d’un terrasse ou d’équipements pour un meublé, il est possible de s’affranchir du plafonnement.

Exemple : Pour un appartement de type 2 dont le loyer est plafonné à 915 euros hors charges

Les compléments de loyer :

TÉLÉVISION : 20€/MOIS
MACHINE À CAFÉ : 10€/MOIS
BOUILLOIRE : 10€/MOIS
WIFI : 30€/MOIS

LAVE
VAISSELLE : 30€/MOIS
MACHINE À LAVER : 30€/MOIS
LINGE DE LIT : 20€/MOIS
VENTILATEUR : 10€/MOIS
LINGE DE
BAINS :20€/MOIS

CUISINE ET ÉQUIPEMENT
HAUT DE GAMME : 45€/MOIS

SERVICE DE
CONCIERGERIE :
50€/MOIS

Ici, il est possible d’appliquer un complément de loyer de 275 euros soit un loyer mensuel de 1190 euros hors charges.

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FAQ de l’investisseur

« Si mon bail est en cours peut-on me demander de baisser mon loyer ? » : Non, l’encadrement des loyers concernera seulement les logements mis ou remis en location, ainsi que les renouvellement de bail sur Lyon et Villeurbanne.

« Cela concerne aussi la location saisonnière ? » : Non, la location saisonnière détient sa propre réglementation.

En conclusion, le plafonnement des loyers ne doit pas vous dissuader de réaliser un investissement immobilier. Une optimisation locative est encore possible grâce aux compléments de loyer. Ils permettront aux investisseurs de compenser l’encadrement et d’avoir ainsi peu ou pas d’impact sur la rentabilité du projet.

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