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Comment réussir son investissement Pinel ?

11/12/2017
Un investissement en loi Pinel réussi repose sur des points clé et précis. Découvrez-les !

La dernière loi de défiscalisation immobilière, la loi Pinel,  suscite un grand intérêt de la part des investisseurs. En effet, elle s’avère intéressante grâce à sa réduction d’impôts et le niveau historiquement bas des taux d’intérêt. Néanmoins, il est essentiel de vérifier un certain nombre d’éléments pour optimiser l’opération et ne pas avoir de mauvaises surprises.

Découvrez donc comment réussir votre investissement en loi Pinel, à Lyon.

Tout d’abord, il est important de noter que ce type de dispositif n’est pas nouveau puisqu’il existe depuis de nombreuses années.

Mais pourquoi tous les gouvernements depuis plus de 50 ans ont mis en place ce type de dispositif ?

Ces incitations fiscales ont pour but de répondre à un manque de logements. En effet, nous savons aujourd’hui que la construction n’a pas suivi la croissance démographique. De nombreuses régions font donc face à un vrai manque de logements. On assiste ainsi à un fort déséquilibre entre l’offre et la demande logements, ce qui explique la flambée des prix de l’immobilier depuis de nombreuses années (lien vers évolution des prix de l’immobilier depuis les années 90).

Privilégier un secteur à forte demande locative

Toutefois, on ne peut pas généraliser ce phénomène à l’ensemble du territoire tant les disparités sont importantes. Ainsi, si l’on observe un vrai manque de logements dans les grandes agglomérations, ce phénomène est moins vrai dans les endroits plus éloignés de grandes agglomérations ou la demande locative est plus faible.

C’est l’un des risques majeurs d’un investissement immobilier : investir dans un lieu où la demande immobilière est faible. Cela peut être séduisant sur le papier, avec des prix inférieurs et donc une meilleure rentabilité. Néanmoins, il faut pouvoir trouver un locataire, ce qui s’avère très difficile dans certaines régions.

 

Le zonage en loi Pinel

Devant les difficultés des investisseurs à trouver un locataire dans certaines villes, le gouvernement a cadré davantage la loi Pinel  en limitant les villes éligibles à ce dispositif. Il a pour but de protéger l’investisseur, en concentrant les constructions dans les villes qui manquent de logements et dans lesquelles la demande locative est donc forte.

Toutefois, si l’objectif était louable en théorie. En pratique, on observe plusieurs régions éligibles à la loi pinel sans bénéficier d’une forte demande locative.

L’emplacement est la règle d’or de tout investissement immobilier, la loi pinel n’échappe pas à ce principe. C’est l’emplacement qui permettra de trouver un locataire. Une vraie étude locative est donc primordiale avant de se lancer dans un investissement.

Si la réduction d’impôts est souvent un élément important pour l’investisseur, elle ne doit pas être le seul objectif. Surtout, il est essentiel de ne pas considérer uniquement la réduction d’impôts dans le choix d’un investissement mais surtout ses caractéristiques intrinsèques (emplacement, prix, prestations…).

L’objectif principal de l’investisseur ne doit pas être uniquement la réduction d’impôts mais se constituer un patrimoine, optimiser son épargne, préparer sa retraite, se constituer des revenus complémentaires.

La location est donc le pilier du dispositif pendant la durée de conservation de l’appartement, bien souvent, une fois la défiscalisation terminée, l’investisseur souhaite revendre le bien, c’est le 2ème risque du dispositif, la revente.

 

Maitriser le prix d’achat d’un investissement en loi Pinel

Nombreux sont les investisseurs qui ont la mauvaise surprise d’apprendre, au moment de la revente de leur appartement, que sa valeur est inférieure à leur prix d’achat. La raison est simple : l’investisseur a trop souvent surpayé l’appartement.

L’erreur a donc été réalisée lors de l’achat du bien.

D’abord, très souvent, l’investisseur, se concentre uniquement sur « son effort d’épargne » et la réduction d’impôts. Quitte à oublier d’analyser le prix d’achat.

Ainsi, il oublie qu’il achète avant tout un bien immobilier et qu’il va certainement le revendre dans quelques années.

La seconde raison vient du promoteur qui connaît par cœur ces lois de défiscalisation et profite souvent de la réduction d’impôts pour augmenter sensiblement le prix de vente, conscient du fait que l’investisseur, souhaitant défiscaliser, ne s’intéressera qu’à l’immobilier neuf et ne le comparera pas au marché de l’occasion.

Or, au moment de la revente, le futur acheteur n’aura ni réduction d’impôts ni les avantages d’un bien neuf, seules les qualités du bien et le prix le décideront à l’acheter.

Il est donc primordial, lors de l’achat, de comparer le prix du bien proposé au marché actuel, en analysant le prix d’un appartement d’une dizaine d’années dans le même quartier.

Il est bien sûr logique que le prix d’un appartement neuf soit supérieur à un appartement ancien, mais l’écart doit rester cohérent. Plus la différence de prix sera importante, plus la revente sera incertaine. Au contraire, en achetant un bien neuf au prix d’un bien ancien, vous sécurisez la revente.

 

N’hésitez pas à contacter nos conseillers pour plus de renseignements sur un investissement en loi Pinel.

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