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Bilan immobilier 2019 : les (vrais) chiffres

03/02/2020
Le Bilan de l'immobilier 2019 nous démontre l'intérêt que vous avez à investir dans ce secteur.

Ce bilan immobilier 2019 nous montre que, comme en 2018 et depuis de nombreuses années, l’ immobilier demeure un secteur d’investissement particulièrement porteur. En effet, alors que les taux d’intérêts bancaires restent historiquement bas, plusieurs dispositifs fiscaux ( loi Pinel, Loi Malraux, Déficit foncier) permettent de doper la rentabilité d’un investissement immobilier.

Réaliser un investissement locatif est, de ce fait, une réelle opportunité autant d’un point de vue patrimonial que fiscal.

Avec plus d’un million de transactions dans l’immobilier ancien, 2019 constitue une année record, ce nombre n’avait jamais été atteint par le passé.

Cet article a pour but d’analyser le bilan immobilier 2109 et de se projeter sur 2020 et les prochaines années.

 

Bilan immobilier 2019 : l’année de tous les records

Outre une année record en nombre de transactions, 2019 est également une très belle année en matière d’évolution des prix. Si le niveau de prix moyen a augmenté au niveau national, on observe d’importantes disparités. Il est donc important, avant de réaliser un investissement, d’étudier avec précision le marché local.

Ainsi, si certaines villes telles que Lyon ou Nantes affichent des hausses très importantes, de l’ordre de 8% en 2019, le contexte s’avère beaucoup plus difficile dans d’autres villes telles que Limoges et Orléans avec respectivement une baisse de 3,3% et 1,5%. Il est important de dissocier les grandes  métropoles des villes secondaires. Ainsi, si le prix de l’immobilier des grandes villes ne cesse de croître d’année en année, la situation est très différente dans les villes moyennes. Les investisseurs l’ont bien compris et se tournent majoritairement vers les grandes villes.

 

Comment expliquer ce niveau de prix et de volume de transactions ?

D’abord, l’un des éléments explicatifs est le niveau historiquement bas des taux d’intérêt. En effet, ceux-ci sont passés de 5% à 1% en 10 ans, favorisant de ce fait les transactions immobilières. Emprunter 200 000€ sur 20 ans en 2009 coutait 1 320€/mois contre seulement 920€ en 2019.

En 2019, rembourser 1 320€/mois permet d’emprunter 285 000€, soit 45% de plus qu’en 2009.

Ensuite, si l’immobilier a profité des taux d’intérêt bas, il a aussi profité de la faiblesse des autres placements. En effet, l’assurance vie, souvent cité comme le placement préféré des français, a vu sa rentabilité chuter, avec un rendement inférieur à 2% sur le fond garanti. Les placements bancaires n’ont quant à eux rarement été aussi bas, avec un livret A à 1%. En parallèle, les marchés financiers sont à un niveau très élevé, faisant craindre une baisse importante alors qu’une hausse est très improbable.

Enfin, la hausse des prix qui se poursuit dans les grandes agglomérations rassurent les investisseurs qui réalisent qu’en comparaison aux autres investissements, l’immobilier conserve sa valeur refuge.

Des niveaux d’intérêt très bas, des dispositifs fiscaux intéressants permettant de bénéficier d’importantes réductions d’impôt, des placements financiers au rendement très faible, ce sont principalement ces 3 facteurs qui expliquent l’engouement des français pour l’immobilier.

Tous ces arguments encouragent donc à se lancer dans l’investissement locatif. Que ce soit pour un objectif de rentabilité ou de constitution de patrimoine afin de bénéficier de fortes réductions d’impôt, l’immobilier peut s’avérer très intéressant, à condition de respecter un grand nombre de critères avant d’acheter le bien..

Tout d’abord, nous ne le dirons jamais assez, l’emplacement est primordial. C’est la qualité de l’emplacement ( grande agglomération, dynamisme économique, transports en commun, commerces…) qui vous permettra de louer facilement puis de revendre dans les meilleures conditions.

Ensuite, la qualité intrinsèque de l’appartement est très importante. Vous n’achetez pas une loi Pinel ou une loi Malraux mais un appartement, la fiscalité permet seulement d’optimiser la rentabilité de votre investissement, mais la mise en location et la revente dépendront des caractéristiques de l’appartement: son exposition, son étage, sa configuration…

 

Les disparités se creusent entre grandes et petites villes

Le phénomène d »exode rurale et de fort développement des grandes villes n’est pas nouveau, toutefois il n’a jamais été aussi criant. En effet, le bilan immobilier 2019 se caractérise par une très forte tension dans les grandes métropoles françaises comme Paris, Lyon ou encore Nantes.

Les grandes métropoles françaises présentent en moyenne une hausse annuelle de 8% :

Au contraire, les petites villes souffrent :

  • – 3,3% à Limoges
  • – 1,5% à Orléans
  • – 6,7% à Clermont-Ferrand

Pourquoi tant de disparités ? D’abord pour des questions d’emplois, ces grandes métropoles constituent des bassins d’emplois importants, et tandis que le coût du transport ne cesse d’augmenter et que le pouvoir d’achat constitue une problématique majeure, la proximité du lieu de travail est devenue un critère essentiel pour une résidence principale.

Ensuite, pour les investisseurs qui représentent une part de plus en plus importante sur le marché immobilier, investir dans une grande agglomération constitue un gage de sécurité, pour trouver facilement un locataire et pour revendre dans les meilleures conditions quelques années plus tard.

Enfin, les lois fiscales, destinées aux investisseurs, vont dans ce sens avec notamment la loi Pinel qui met en avant les grandes agglomérations et a éliminé un grand nombre de petites villes tandis que la loi Malraux est encore plus restrictive en sélectionnant des immeubles de l’hyper centre ville.

Ces 3 éléments expliquent la forte demande dans les villes, dès lors, le prix de l’immobilier dépendant avant tout de l’offre et de la demande, les prix augmentent donc dans les grandes villes, et ce phénomène ne peut pas s’inverser tant que le rapport entre l’offre et la demande ne se sera pas équilibré.

 

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Une hausse durable ?

La question que tout le monde se pose depuis de nombreuses années est la suivante : La hausse va-t-elle se poursuivre, stagner, ou une baisse des prix est-elle envisageable ?

De nombreuses études et théories ont été mises en avant, si certains éléments peuvent impacter les prix ( les lois fiscales, le niveau des taux d’intérêt…), l’élément majeur est le ration entre l’offre et la demande de logements.

Ce rapport offre/demande explique presque à lui seul l’évolution des prix.

Ce rapport est depuis 30 ans très déséquilibré dans les grandes villes, au contraire des villages. C’est l’enjeu majeur, tant que ce rapport ne sera pas équilibré, les prix ne pourront pas baisser.

Cette problématique est connue depuis plus de 30 ans mais aucun gouvernement n’a su y répondre… C’était l’objectif de nombreuses lois de défiscalisation dès les années 80 et c’est toujours le but de la loi PINEL, dispositif en vigueur actuellement.  En 2019, alors que l’on devrait construire 500 000 logements neufs chaque année pour rééquilibrer le marché, on a seulement construit 410 000 logements. Ce chiffre est en recul de 5.9%, la faute à des normes de constructions trop drastiques, à des délais d’obtention de permis de construire beaucoup trop longs.

Le logement constitue un enjeu majeur de notre société. Si les prix peuvent baisser dans des villes où la demande est faible, on ne voit pas comment les prix pourraient baisser dans les grandes villes.  Il sera donc difficile et surtout très long de rééquilibrer le rapport entre l’offre et la demande, par des processus trop longs et trop complexes. Le manque de terrains disponibles, des normes de constructions drastiques…

Au vue de ce bilan 2019 et de la croissance constante de l’immobilier dans les grandes villes, notre avis est donc que la hausse des prix va se poursuivre dans les grandes métropoles. Un investissement immobilier locatif dispose en 2020 d’excellentes conditions avec des taux d’intérêt bas, des lois fiscales intéressantes, attention toute fois à choisir le bon appartement.

 

Fort d’une expérience de plus de 10 ans sur le marché de l’immobilier Corneille Patrimoine  vous accompagne dans toutes les étapes de votre investissement. N’hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements sur un investissement immobilier locatif. 

 

Réaliser et surtout réussir ce type d’investissement est difficile et requiert une expertise afin  de respecter pas moins de 8 étapes :

  • Audit patrimonial permettant de définir le dispositif fiscal le plus adapté à votre situation
  • Détermination du budget selon votre situation financière et votre endettement
  • Sélection d’un programme immobilier correspondant à votre situation et respectant tous les critères d’un bon investissement locatif
  • Sélection de l’appartement : étape essentielle pour louer puis revendre facilement: étage, exposition…
  • Négociation avec nos banques partenaires afin de vous faire bénéficier des meilleures conditions de crédit
  • Gestion locative : sélection du locataire, réalisation des visites, réalisation des états des lieux, rédaction du bail…
  • Réalisation de vos déclarations d’impôt si vous optez pour la loi Pinel