Comment augmenter le loyer d’un appartement en loi Pinel ?

Si les loyers d’un appartement en loi Pinel sont plafonnés, ils ne sont pas pour autant bloqués. Découvrez ci dessous les modalités vous permettant d’augmenter le loyer et ainsi optimiser la rentabilité de votre investissement locatif en loi Pinel.

 

L’indice de référence des loyers est un indice qui parait tous les trimestres. Calculé à partir de l’évolution des prix à la consommation, il permet alors de recalculer les loyers en fonction de la conjoncture. Il est donc  important pour les investisseurs de connaitre cet indice afin d’augmenter le loyer et ainsi améliorer la rentabilité de leur investissement immobilier locatif.

Nous allons donc voir comment se définit l’indice de référence, comment en bénéficier et comment il se répercute sur les différents dispositifs de défiscalisation.

 

Qu’est ce que l’indice de référence des loyers ?

 

L’indice de référence des loyers, dit IRL, a pour but de garantir les loyers selon  l’évolution du pouvoir d’achat. Ainsi, cet indice sert de base pour  réviser le loyer d’un logement.

Pour ce faire, c’est l’INSEE, l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques, qui publie chaque trimestre cet indice. Chaque année quatre IRL sont alors publiés, un par trimestre.

L’INSEE fixe alors par le biais de l’IRL les plafonds annuels d’augmentations des loyers que peuvent demander les propriétaires à leurs locataires.

Les indices de l’année 2019 sont alors

  • 1er trimestre : 129,38 soit une hausse de  1,70% par rapport à l’indice du 1er trimestre de 2018
  • 2ème trimestre : 129,72 soit une hausse de 1,53% par rapport à l’indice du 2ème trimestre  2018
  • 3ème trimestre : 129,99 soit une hausse de 1,20% par rapport à l’indice du 3ème trimestre 2018

Pour calculer l’augmentation du montant du loyer, il faut avoir les trois informations suivantes : le montant du loyer, l’IRL de la date de signature du bail et l’IRL du dernier trimestre.

 

Comment pouvez-vous augmenter votre loyer?

 

Un bail signé le 25 septembre 2018 pour un loyer de 1 000€ pourra être réévalué le 25 septembre 2019. Ce sera alors le dernier indice publié à cette date qui devra être pris pour référence. Dans ce cas-ci il s’agit du l’IRL de juillet 2019 qui est de 129,72. L’IRL du deuxième trimestre 2018 s’élevait à 127,77

Ainsi, le nouveau montant du loyer sera calculé comme suit :

  • Montant du loyer x (dernier IRL/IRL du trimestre de l’année précédente)
  • 1 000 x( 129,72/127,77) = 1 015,15

Ce réajustement permet alors de percevoir des loyers plus importants ce qui impacte directement la rentabilité de l’investissement locatif.

 

Quels avantages pour les investisseurs ?

 

Les investisseurs peuvent bénéficier grâce à cet indice de loyers revalorisés et ainsi être en cohérence avec le marché. Il est possible de revaloriser ses loyers en cours de bail. Pour ce faire, le bail signé doit comprendre une clause qui permet la révision annuelle des loyers. Il est alors possible de réviser le loyer à la date prévue par le bail, dans le cas échéant il peut être modifié à l’anniversaire de sa signature.

Si la clause d’indexation est mentionnée dans le bail et si l’augmentation reste dans la limite de l’indice de révision des loyers, le locataire ne peut pas refuser le nouveau montant du loyer.

Ainsi, l’IRL permet d’augmenter chaque année la rentabilité des investissements locatifs.

Depuis la loi Alur, les propriétaires disposent d’un an à compter de la date de révision pour revoir les loyers.

 

Comment augmenter le loyer d’un appartement en loi Pinel?

L’IRL devient très intéressant dans le cadre de la loi Pinel.

En effet, si la loi  Pinel permet de bénéficier d’une importante réduction d’impôt, elle oblige l’investisseur à respecter un plafond de loyer, ce qui ne veut pas dire que le loyer sera bloqué pendant toute la durée de la loi Pinel. De ce fait, grâce à l’IRL le propriétaire pourra augmenter le loyer chaque année.

Ainsi, comme n’importe quel bailleur il est possible d’augmenter les loyers dans la limite de l’augmentation de cet indice de référence des loyers.

De plus, le dispositif Pinel permet autant que les autres dispositifs de pouvoir ajuster son loyer chaque année. Cette modification permet alors aux investisseurs de rendre leur investissement immobilier locatif plus rentable.

 

Comment augmenter le loyer d’un investissement LMNP?

Les règles pour les logements détenus par des propriétaires sous le statut LMNP sont les mêmes que pour les locations traditionnelles. C’est-à-dire, que si le bail prévoit la révision du loyer alors elle peut se faire une fois par an à la date fixée dans le bail ou à la date anniversaire.

Cette augmentation se fait évidemment dans la limite de l’IRL. Ainsi, les propriétaires vont pouvoir toucher des loyers plus élevés ce qui impactera directement le montage fiscal. Sous le statut LMNP les loyers touchés sont nets d’impôt, le réajustement permettra alors de toucher des loyers plus importants. Les investisseurs pourront également continuer de bénéficier de l’avantage fiscal accordé au statut LMNP.

Le marché de l’immobilier à Lyon est en pleine expansion. En effet, Lyon est une des villes les plus attractives de France. Répondant au mécanisme de l’offre et de la demande, le marché de l’immobilier bénéficie de cette attractivité, les prix et les loyers des appartements ne cessent de croître.

Plusieurs typologies d’investissement se révèlent alors très intéressants.

 

Quelle typologie d’investissement profite de cet essor?

 

 La Location Meublée courte durée

 

Ce type d’investissement a connu un essor considérable ces dernières années, dopée par le phénomène AIRBNB. En effet, Lyon est une ville connue mondialement et attire chaque année de nombreux visiteurs. La ville lumière a hérité d’un riche patrimoine culturel avec des monuments historiques et des quartiers célèbres tels que le Vieux Lyon, la place Bellecour ou la place des Terreaux. La ville est classée depuis 1998 au patrimoine mondial de l’UNESCO. Grâce à ces atouts, Lyon est devenue la 2ème ville la plus touristique de France avec plus de 6 millions de touristes chaque année.

De plus, Lyon est une ville possédant une économie dynamique. Deuxième place économique de France après La Défense à Paris, Lyon est un pôle économique majeur. Plusieurs sièges sociaux et de grandes entreprises sont venues s’établir dans la ville. Lyon est reconnue comme une ville phare dans de nombreux secteurs comme la santé, la pharmacie ou encore le textile et la mécanique. Sa position géographique centrale favorise les échanges et son rayonnement.

L’offre hôtelière est limitée et s’avère très insuffisante face à la demande, un marché secondaire s’est alors fortement développé: La location meublée courte durée.

Profitant de cette faiblesse hôtelière, la location meublée connait depuis quelques années un succès probant, répondant à une demande touristique et professionnelle. Surtout, ce type d’investissement immobilier locatif n’est soumis à aucun plafond de loyer, vous êtes ainsi libre de pratiquer le loyer que vous souhaitez.

 

La loi Pinel

 

La loi Pinel a pris le relais de la loi Duflot pour dynamiser le marché immobilier neuf. Beaucoup plus attractive que la loi Duflot ou la loi Scellier, la loi Pinel rencontre un franc succès. Toutefois, on entend souvent que la rentabilité locative est limitée de par les plafonds de loyer, si cela est en partie la réalité, ces plafonds de loyer ne vous empêchent pas pour autant d’augmenter régulièrement vos loyers.

Ainsi, il est tout à fait possible d’augmenter le loyer de votre investissement Pinel dans la limite de l’augmentation de cet indice de référence des loyers.

Lyon bénéficie d’un marché immobilier très dynamique, les prix augmentent chaque année et la demande locative est très forte, réaliser son investissement en loi Pinel à Lyon s’avère donc à la fois sécurisant et très rentable.

La location meublée longue durée

Nous avons vu que la location meublée courte durée rencontre un vrai succès auprès des touristes et des entreprises, pour autant la location meublée longue durée possède également un marché locatif très dense, auprès d’une autre typologie de clientèle.

Nous pouvons alors distinguer 2 cibles principales, d’abord les étudiants et les jeunes actifs séduits par le concept de la colocation. En effet, la capitale des Gaules possède une grande communauté étudiante. Avec plus de 150 000 étudiants, la demande locative est très forte pour une offre insuffisante. Comme pour la location courte durée, un marché secondaire connait depuis une dizaine d’années.

Initialement très prisée par les étudiants, la colocation est devenue un mode de vie qui séduit également les jeunes actifs, désirant plus de confort, d’espace et de convivialité. Preuve de ce succès, 46% des appartements meublés sont loués par des professionnels.

Autrefois délaissés par les investisseurs pour une question de budget et de rentabilité, les grands appartements, comprenant au moins 2 chambres, s’avèrent aujourd’hui très intéressants puisque l’investisseur ne loue pas l’appartement à un seul locataire, mais il louera chaque chambre à chaque colocataire, permettant ainsi d’obtenir un loyer plus élevé.

Lyon possède donc tous les atouts d’une ville avec une forte demande locative : 

– Métropole d’envergure européenne

– Croissance démographique

– Dynamisme économique

– Bassin d’emplois important

– Deuxième ville touristique de France

 

En moyenne, la demande locative à Lyon est 3 fois supérieure à l’offre, c’est le facteur principal de la hausse des prix.. Investir à Lyon est alors un placement sûr car la demande locative y est élevée. l’IRL va alors permettre de garantir une forte rentabilité car les loyers seront adaptés aux variations du marché même en Pinel.

 

N’hésitez pas à nous contacter, Corneille Patrimoine vous conseillera objectivement  puis vous accompagnera de façon indépendante, gratuite et sans engagement : Contactez-nous !

 

 

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