Le régime réel en LMNP

Le régime fiscal du LMNP permet d’obtenir d’importants avantages fiscaux, toutefois ses règles administratives et comptables sont très lourdes, découvrez dans cet article comment bénéficier de tous les avantages du statut LMNP

Le régime micro-BIC et le régime réel

 

Dans le cadre d’un investissement immobilier meublé (LMNP), les loyers perçus entrent dans la catégorie des BIC.

La catégorie des BIC en LMNP peut être imposé de deux manières différentes:

  • micro-BIC
  •  régime réel

Le régime du micro BIC est appliqué d’office lorsque le loyer annuel perçu est inférieur à 70 000€. Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50%. En d’autres termes, seulement 50% des recettes sont imposables.

Comment savoir quel régime est le plus intéressant?

Pour déterminer quel régime s’avère le plus intéressant, vous devez  déterminer le montant des charges déductibles:

  • si elles sont supérieures 50% des loyers il faut opter pour le régime réel
  • si elles sont inférieures alors le régime du micro BIC est plus intéressant

Toutes les charges de l’opération sont déductibles, à savoir:

  • Les charges réelles : taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurance du crédit, assurance du bien, frais de copropriété, frais de comptabilité…
  • Les charges virtuelles : amortissement du mobilier et de l’immobilier

Une fois le montant total calculé, on le déduit du loyer annuel afin d’obtenir le résultat:

  • Si le résultat est positif, alors ce montant sera fiscalisé
  • Si le résultat est négatif vos loyers ne seront pas imposés et ce déficit est reportable sur 9 ans.

Comment opter pour le régime réel

Comme nous l’avons vu dans la précédente partie, le régime des micro-BIC est automatiquement appliqué dès lors que vos loyers sont inférieurs à 70 000€,  Il faut alors réaliser des démarches pour opter pour le régime réel.

Tout d’abord il faut s’inscrire au RCS auprès du greffier du tribunal de commerce. En effet, les loyers relèvent des BIC, c’est donc une activité commerciale. Le tribunal de commerce va alors vous fournir un numéro SIRET qui sera nécessaire lors du dépôt de la déclaration 2031. C’est lors de cet enregistrement obligatoire qu’il faut choisir son régime d’imposition de vos BIC. Il faut alors opter pour le régime réel et non le régime micro foncier afin de pouvoir bénéficier de votre avantage fiscal. Le régime réel est une option, il est primordial de ne pas oublier de la prendre afin que le bénéfice fiscal soit immédiat.

L’option est par la suite reconductible de manière tacite, c’est-à-dire qu’il n’y a pas besoin de reprendre l’option chaque année afin d’en bénéficier.

 

En conclusion, le dispositif LMNP bénéficie d’une fiscalité avantageuse et représente à ce titre une excellente opportunité patrimoniale, toutefois réaliser ce type d’opération s’avère très complexe, pas moins de 7 étapes sont à respecter.

Vous souhaitez en savoir plus? N’hésitez pas à nous contacter, Corneille Patrimoine vous conseillera objectivement  puis vous accompagnera de façon indépendante, gratuite et sans engagement : Contactez-nous !

 

 

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